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建売・マンション売ったら、手元にいくら残る？譲渡所得税シミュレーション（共有・取得費・減価償却・税率・ A4出力版）

シミュレーション 2026.04.06

#不動産売却 #税金 #シミュレーション

【概算】譲渡所得税＆売却手残りシミュレーター（共有対応版）

不動産を売却するときに気になるのが「譲渡所得税」。

このサイトでは、売却価格や経費を入力するだけでかんたんにシミュレーションできます。共有名義にも対応しています。

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物件名・案件名（PDF出力用）

Ⅰ．共通情報（売却物件・取得費）

取得日・建物情報・取得費は共有者全員で共通入力します。各共有者の持分に応じて自動按分します。

売却引渡し日

取得日

所有期間（譲渡年1月1日現在・自動）

長短期判定（1月1日基準）

経過年数（減価償却の計算用・自動）

減価償却の起算

※長短期・10年超の判定は譲渡した年の1月1日時点の所有期間で行います。減価償却の経過年数（実日数ベース）とは一致しないことがあります。

建物の構造（譲渡所得の償却率）

※減価償却：取得→譲渡の経過年数で、取得価額×0.9×償却率×経過年数（6か月以上切上げ、上限95%）。非業務用旧定額法。

① 譲渡金額（全体） ② 固都税精算金（全体）

①＋②＝「譲渡価格」（全体）。各共有者へは持分按分で配分します。

③ 譲渡費用（仲介手数料・全体）

消費税率

自動計算

低廉な空家等の特例

※通常は速算式（売買価格×3%＋6万円）×消費税。「低廉な空家等の特例」を適用すると、売買価格800万円以下の場合に30万円＋消費税で計算します（宅建業法第46条に基づく告示、令和6年7月1日施行）。

④ 譲渡費用（印紙代・全体）

自動計算

※不動産譲渡契約書の軽減税率（令和9年3月31日まで）で概算。契約金額1万円未満は非課税。

⑤ 譲渡費用（立退料・解体費・測量等・全体） ⑥ 譲渡費用に含めない費用（建物調査・抵当権抹消・住所変更等・全体）

取得費（全体・持分按分のベース）

購入時点の消費税率

購入時の建物消費税額（全体）

❶ 建物購入金額（全体）

❷ 土地購入金額（全体）

※建物金額が不明な場合に、消費税から逆算して❶へ自動反映します。

❸ 購入時の経費①（仲介手数料・全体） ❹ 購入時の経費②（登記・司法書士・全体） ❺ 購入時の経費③（印紙・全体）

❻ 取得時諸費用（土地・全体）0 円

❼ 取得時諸費用（建物・全体）0 円

建物割合（%）— %

❽ 建物取得価額（❶＋❼・全体）0 円

❾ 減価償却費相当額（全体）0 円

建物取得費（控除後・全体）0 円

土地取得費（❷＋❻・全体）0 円

取得費合計（全体）0 円

⚠️ 取得費合計が譲渡価格の5%を下回っています。取得費が不明または極めて低い場合、実務では「概算取得費（譲渡価格×5%）」を選択できます。最終的な税額は税務署・税理士にご確認ください。

取得費が不明のため「概算取得費（譲渡価格×5%）」を使用する

※チェックすると取得費を「譲渡価格×5%」で計算します（所得税法第38条・措置法第31条の4）。取得費が譲渡価格の5%以上の場合は選択できません。

Ⅱ．共有者と特例の設定

各共有者の持分・特例・ローン残債を入力します。持分の合計が100%になるよう入力してください。

持分合計：0%

※3,000万円特別控除は、その家屋に居住していた共有者がそれぞれ適用できるのが原則です。
　ただし家屋の所有者と敷地の所有者が異なる場合は、家屋の所有者と敷地の所有者を合わせて3,000万円が上限になります（国税庁 No.3311）。初期状態では1人目のみチェックが入っています。

Ⅲ．計算結果

項目

【合計】全共有者の集計

譲渡価格合計0

概算税額合計（全員分） 0 円

ローン残債合計0

その他清算合計0

手残り合計（税引後・全員） 0

※このシミュレーションはマイホーム売却専用です。各控除は明示のチェック以外は考慮していません。
※課税譲渡所得は1,000円未満を切り捨て、所得税（復興特別所得税を含む）と住民税は共有者ごとにそれぞれ100円未満を切り捨てて計算しています。
※計算結果について、弊社はその責任を負いません。最終判断は税務署・税理士へご確認ください。

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