マイホーム売却時の特例 簡易フローチャート
Q1. 売却する物件は「ご自身または被相続人が居住していたマイホーム」に当てはまりますか?
Q2. 売却する物件は「相続で取得した被相続人の居住用財産(いわゆる空き家)」に当たりますか?
▼「被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例」(最大3,000万円控除)
- ■昭和56年5月31日以前に建築された戸建てであること
- ■被相続人が一人暮らしで、その後は賃貸や事業用に使わず空き家
- ■売却額が1億円以下
- ■一定の耐震基準を満たす or 解体して更地にしている
要件を満たせば、譲渡所得から最大3,000万円控除できます。
(老人ホーム入所中の被相続人でも、条件を満たせば適用可)
こちらも併せてご参照ください。
Q3. 売却によって「譲渡益(売却益)」が出そうですか、それとも「譲渡損(売却損)」が出そうですか?
Q4. 新しいマイホームを「買い換え」予定ですか?
▼譲渡益が出る場合で買い換えをしない場合
適用可能な主な特例:
- ●3,000万円特別控除
所有期間の長短を問わず適用可(住まなくなって3年以内など、他要件に注意) - ●軽減税率の特例
所有期間10年超のマイホーム売却で、税率が10.21%(6,000万円以下の部分)に軽減。
※別途、住民税がかかります。
3,000万円控除との併用可
※特例によっては併用不可の場合もあるため、どれが最適かは税務署や税理士などの専門家へご相談ください。
こちらも併せてご参照ください。
▼買い換えの場合
新マイホーム購入金額が旧マイホームの売却額より「高い or 安い」で課税の取り扱いが異なります。
Q5. 「新居の購入額」は「旧居の売却額」より少ないですか?
▼「売った金額より少ない金額でマイホームを買い換えた場合」
●売却額 > 新居購入額 のため、差額分は譲渡所得として課税対象となります。
たとえ「課税繰り延べ特例」を使っても、新居購入額に届かない分は課税されるのでご注意ください。
- ■旧居の所有期間10年超
- ■売却額1億円以下、3年以内に買い換えなど細かな要件あり
●一部繰り延べできる可能性はありますが、差額課税の存在を忘れずに。
こちらも併せてご参照ください。
●売却額以上の新居を購入した場合は、譲渡益すべてを将来に繰り延べできる可能性があります。
(あくまで課税の先送りであり、非課税ではありません)
ただし、3,000万円控除や軽減税率の特例とは併用不可で、要件も厳しめなので要注意。
or
●所有期間の長短を問わず適用(住まなくなって3年以内など、他要件に注意)できる可能性があります。
●軽減税率の特例
所有期間10年超のマイホーム売却で、税率が10%(6,000万円以下の部分)に軽減。
※別途、住民税がかかります。
※特例によっては併用不可の場合もあるため、どれが最適かは税務署や税理士などの専門家へご相談ください。
こちらも併せてご参照ください。
▼譲渡損(売却損)が出る場合
Q4. 新たに家を「買い換え」ますか?
▼マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたときの特例(損益通算・繰越控除)
- ■旧居の所有期間が5年超
- ■住まなくなって3年以内に売却
- ■新居に10年以上の住宅ローンがある(床面積50㎡以上 など)
●売却損を給与所得などほかの所得と通算し、余った損失は最長3年間繰り越せる場合があります。
こちらも併せてご参照ください。
▼買い換えしない場合でも、住宅ローンが残っているマイホームを売却して損失が出た場合の特例
- ■旧居の所有期間が5年超
- ■売却時に10年以上の住宅ローン残債がある
- ■売却額がローン残高を下回る
●同様に損失を他の所得と通算し、控除しきれない部分は最長3年間繰り越し可能です。
こちらも併せてご参照ください。
フローチャートは以上です。
この結果について富士屋不動産は責任を負いませんので、最終的には各自の判断でご利用ください。
譲渡所得の特例を受けるための要件は非常に複雑なため、 必ず確定申告前に最新情報と税務署や専門家へ確認を行ってください。
各制度の簡単な解説については、以下の記事をご覧ください。