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土地や建物を売却したときの税金に関するフローチャート
STEP 1
Q1. 売却する物件の種類を選んでください
マイホームに当てはまる例（いずれか）
✔ 現在、自分が住んでいる家屋
✔ 過去に住んでいた家屋で、住まなくなった日から3年後の12月31日までに売る場合
✔ 上記の家屋とともに売るその敷地・借地権
✔ 転居後に賃貸に出していた場合でも適用可
→ ただし「住まなくなった日」は最後に居住した日（賃貸開始前）が起算点となるため、
賃貸期間も含めて3年後の12月31日までに売却することが必要です
（賃貸が終わってから3年、ではありません）
マイホームに当てはまらない例
✗ アパート・マンション（投資用）など賃貸収益目的の物件
✗ 別荘・セカンドハウス（趣味・保養目的）
✗ 転勤中に空き家になっており、戻る予定がない物件
✗ 仮住まいとして一時的に使用していた物件
✗ 特例適用を目的として短期間だけ入居した物件
✔ 現在、自分が住んでいる家屋
✔ 過去に住んでいた家屋で、住まなくなった日から3年後の12月31日までに売る場合
✔ 上記の家屋とともに売るその敷地・借地権
✔ 転居後に賃貸に出していた場合でも適用可
→ ただし「住まなくなった日」は最後に居住した日（賃貸開始前）が起算点となるため、
賃貸期間も含めて3年後の12月31日までに売却することが必要です
（賃貸が終わってから3年、ではありません）
マイホームに当てはまらない例
✗ アパート・マンション（投資用）など賃貸収益目的の物件
✗ 別荘・セカンドハウス（趣味・保養目的）
✗ 転勤中に空き家になっており、戻る予定がない物件
✗ 仮住まいとして一時的に使用していた物件
✗ 特例適用を目的として短期間だけ入居した物件
STEP 2（マイホーム）
Q2. 譲渡の計算結果はどちらですか？
譲渡益・損の計算式
譲渡益（損）＝ 売却額 −（取得費 ＋ 譲渡費用）
取得費とは：購入代金＋購入時の仲介手数料・登記費用など。
※ 建物は購入後の減価償却分を差し引いた金額が取得費になります
（減価額 ＝ 取得価額 × 0.9 × 償却率 × 経過年数 ※償却率は構造によって異なります）
※ 取得費が不明・低すぎる場合は売却額の5%を概算取得費として使用可
譲渡費用とは：売却時の仲介手数料・印紙税・測量費・建物解体費など
計算結果が プラス → 譲渡益（税金がかかる可能性あり）
計算結果が マイナス → 譲渡損（損益通算できる特例あり）
譲渡益（損）＝ 売却額 −（取得費 ＋ 譲渡費用）
取得費とは：購入代金＋購入時の仲介手数料・登記費用など。
※ 建物は購入後の減価償却分を差し引いた金額が取得費になります
（減価額 ＝ 取得価額 × 0.9 × 償却率 × 経過年数 ※償却率は構造によって異なります）
※ 取得費が不明・低すぎる場合は売却額の5%を概算取得費として使用可
譲渡費用とは：売却時の仲介手数料・印紙税・測量費・建物解体費など
計算結果が プラス → 譲渡益（税金がかかる可能性あり）
計算結果が マイナス → 譲渡損（損益通算できる特例あり）
STEP 3（マイホーム・益）
Q3. 譲渡益は3,000万円以下ですか？
譲渡益の計算
譲渡益 ＝ 売却額 −（取得費 ＋ 譲渡費用）
なぜ3,000万円が基準になるのか？
マイホームを売却した場合、「3,000万円特別控除」という特例があり、譲渡益から最大3,000万円を差し引けます。
✔ 譲渡益が3,000万円以下→ 控除後の課税益がゼロになる可能性あり
✔ 譲渡益が3,000万円超→ 超えた分に課税（買換え特例との比較検討が重要）
※ どちらの場合も次のSTEPに進みます
譲渡益 ＝ 売却額 −（取得費 ＋ 譲渡費用）
なぜ3,000万円が基準になるのか？
マイホームを売却した場合、「3,000万円特別控除」という特例があり、譲渡益から最大3,000万円を差し引けます。
✔ 譲渡益が3,000万円以下→ 控除後の課税益がゼロになる可能性あり
✔ 譲渡益が3,000万円超→ 超えた分に課税（買換え特例との比較検討が重要）
※ どちらの場合も次のSTEPに進みます
STEP 4（マイホーム・益）
Q4. 所有期間は10年を超えていますか？
⏱ 所有期間の判定ルール
判定基準日：売却した年の1月1日時点での所有期間
（例）2025年に売った場合 → 2025年1月1日時点で10年超かどうかで判定
取得日の考え方：
✔ 購入した場合 → 引渡し日（登記日）
✔ 相続・贈与で取得 → 被相続人・贈与者の取得日を引き継ぐ
✔ 建物を新築 → 完成・引渡し日
10年超の場合に使える特例：
✔ 軽減税率の特例（6,000万円以下の部分が通常20.315%→14.21%に軽減）※居住期間10年以上も必要
✔ 特定居住用財産の買換え特例（居住期間10年以上も必要）
⚠ 上記2つはどちらか一方の選択適用（併用不可）
判定基準日：売却した年の1月1日時点での所有期間
（例）2025年に売った場合 → 2025年1月1日時点で10年超かどうかで判定
取得日の考え方：
✔ 購入した場合 → 引渡し日（登記日）
✔ 相続・贈与で取得 → 被相続人・贈与者の取得日を引き継ぐ
✔ 建物を新築 → 完成・引渡し日
10年超の場合に使える特例：
✔ 軽減税率の特例（6,000万円以下の部分が通常20.315%→14.21%に軽減）※居住期間10年以上も必要
✔ 特定居住用財産の買換え特例（居住期間10年以上も必要）
⚠ 上記2つはどちらか一方の選択適用（併用不可）
STEP 5（マイホーム・益・10年以下）
Q5. 所有期間は5年を超えていますか？
⏱ 所有期間の判定ルール
判定基準日：売却した年の1月1日時点での所有期間
税率の違い（3,000万円控除後の残額に適用）：
✔ 5年超（長期）→ 所得税15.315%＋住民税5%＝合計20.315%
✗ 5年以下（短期）→ 所得税30.63%＋住民税9%＝合計39.63%
※ どちらの場合でも3,000万円特別控除は所有期間にかかわらず適用できます
判定基準日：売却した年の1月1日時点での所有期間
税率の違い（3,000万円控除後の残額に適用）：
✔ 5年超（長期）→ 所得税15.315%＋住民税5%＝合計20.315%
✗ 5年以下（短期）→ 所得税30.63%＋住民税9%＝合計39.63%
※ どちらの場合でも3,000万円特別控除は所有期間にかかわらず適用できます
STEP 5（マイホーム・益）
Q5. 自宅を買い換えますか？
買換えの有無で使える特例が変わります
✔ 買い換える場合（買換え特例を検討）
→ 次のSTEPで「特定居住用財産の買換え特例（課税繰り延べ）」の要件を確認
→ ただし3,000万円控除・軽減税率との併用は不可
✘ 買い換えない場合（3,000万円控除＋軽減税率を検討）
→「3,000万円特別控除」＋（10年超なら）「軽減税率」を適用可
どちらが有利か？
・買換え特例は税を「先送り」するだけで非課税ではない
・多くのケースで3,000万円控除の方が有利
・詳しくは税務署・税理士に試算を依頼してください
✔ 買い換える場合（買換え特例を検討）
→ 次のSTEPで「特定居住用財産の買換え特例（課税繰り延べ）」の要件を確認
→ ただし3,000万円控除・軽減税率との併用は不可
✘ 買い換えない場合（3,000万円控除＋軽減税率を検討）
→「3,000万円特別控除」＋（10年超なら）「軽減税率」を適用可
どちらが有利か？
・買換え特例は税を「先送り」するだけで非課税ではない
・多くのケースで3,000万円控除の方が有利
・詳しくは税務署・税理士に試算を依頼してください
STEP 6（マイホーム・益・買換えあり）
Q6. 「特定居住用財産の買換え特例」の要件を満たしていますか？
買換え特例の主な要件：
・旧居の売却期限：令和9年（2027年）12月31日まで（令和8年度改正で2年延長・令和8年1月1日以後の譲渡に適用）
・旧居の所有期間が売却年の1月1日時点で10年超
・旧居への居住期間が通算10年以上
・売却額が1億円以下 ／ 新居の床面積50㎡以上（土地500㎡以下）
・売却の前年から翌々年の12月31日までに新居を取得
・令和6年1月1日以後に建築確認を受ける新居（登記簿上の建築日付が令和6年6月30日以前のものを除く）は、一定の省エネ基準を満たすことが必要（令和4年改正）
・令和10年1月1日以後に入居する新居が災害危険区域等内にある場合は対象外（令和8年改正）
・旧居の売却期限：令和9年（2027年）12月31日まで（令和8年度改正で2年延長・令和8年1月1日以後の譲渡に適用）
・旧居の所有期間が売却年の1月1日時点で10年超
・旧居への居住期間が通算10年以上
・売却額が1億円以下 ／ 新居の床面積50㎡以上（土地500㎡以下）
・売却の前年から翌々年の12月31日までに新居を取得
・令和6年1月1日以後に建築確認を受ける新居（登記簿上の建築日付が令和6年6月30日以前のものを除く）は、一定の省エネ基準を満たすことが必要（令和4年改正）
・令和10年1月1日以後に入居する新居が災害危険区域等内にある場合は対象外（令和8年改正）
STEP 7（マイホーム・益・買換えあり）
Q7. 新居の購入価格は、旧居の売却額以上ですか？
買換え特例では購入価格の高低で課税の扱いが変わります
✔ 新居 ≧ 旧居（同額または高い家を買う）
→ 譲渡益の全額を将来に繰り延べ（今回の売却では課税なし）
✘ 新居 ＜ 旧居（安い家を買う）
→ 差額部分に対して按分課税が発生します
課税対象額 ＝ 譲渡益 × （旧居売却額 － 新居購入額）÷ 旧居売却額
残りの益は将来の新居売却時まで繰り延べ
※ 購入価格には消費税・付帯費用は含みません（土地＋建物の本体価格で比較）
✔ 新居 ≧ 旧居（同額または高い家を買う）
→ 譲渡益の全額を将来に繰り延べ（今回の売却では課税なし）
✘ 新居 ＜ 旧居（安い家を買う）
→ 差額部分に対して按分課税が発生します
課税対象額 ＝ 譲渡益 × （旧居売却額 － 新居購入額）÷ 旧居売却額
残りの益は将来の新居売却時まで繰り延べ
※ 購入価格には消費税・付帯費用は含みません（土地＋建物の本体価格で比較）
結果
買換え特例（按分課税）：新居が旧居より安い場合
⚠ 差額部分に按分課税が発生します
- 課税対象額 ＝ 譲渡益 ×（旧居売却額 － 新居購入額）÷ 旧居売却額
- 残りの譲渡益は新居の取得費に引き継がれ、将来まで繰り延べ
- 課税部分の税率：所有期間にかかわらず長期譲渡所得税率（20.315%）
※ 買換え特例を選択した場合、軽減税率（14.21%）との併用は不可（措法36条の2と措法31条の3は選択適用）
計算例
- 旧居売却額：6,000万円 ／ 取得費＋譲渡費用：3,000万円 → 譲渡益：3,000万円
- 新居購入額：4,000万円
- 課税対象額 ＝ 3,000万 ×（6,000万 － 4,000万）÷ 6,000万 ＝ 1,000万円
- 概算税額 ＝ 1,000万 × 20.315% ＝ 約203万円
- 繰り延べ額 ＝ 3,000万 － 1,000万 ＝ 2,000万円（将来課税）
按分課税シミュレーター（参考）※税率は長期20.315%固定
数値を入力すると按分課税額が表示されます
3,000万円控除との比較も検討を
- 按分課税後も税負担が大きい場合、買換え特例を使わず3,000万円控除を選ぶ方が有利なケースあり
- どちらが得かは個別計算が必要。税務署または税理士にご相談ください
STEP（マイホーム・益）
Q. 売却する土地等は「平成21年（2009年）または平成22年（2010年）に購入したもの」ですか？
1,000万円特別控除の主な要件
✔ 平成21年1月1日〜平成22年12月31日の間に購入した土地等であること
✔ 対象は土地・土地の上に存する権利（建物・構築物は対象外）
✔ 所有期間が売却年の1月1日時点で5年超であること
✗ 相続・贈与・遺贈・交換などによる取得は対象外（購入のみ）
⚠ 3,000万円特別控除との関係
・3,000万円控除と1,000万円控除はどちらか一方しか選べません
・通常は3,000万円控除の方が有利ですが、
買換え先で住宅ローン控除を使いたい場合は1,000万円控除が有利なケースがあります
（3,000万円控除を使うと住宅ローン控除が利用できなくなるため）
✔ 平成21年1月1日〜平成22年12月31日の間に購入した土地等であること
✔ 対象は土地・土地の上に存する権利（建物・構築物は対象外）
✔ 所有期間が売却年の1月1日時点で5年超であること
✗ 相続・贈与・遺贈・交換などによる取得は対象外（購入のみ）
⚠ 3,000万円特別控除との関係
・3,000万円控除と1,000万円控除はどちらか一方しか選べません
・通常は3,000万円控除の方が有利ですが、
買換え先で住宅ローン控除を使いたい場合は1,000万円控除が有利なケースがあります
（3,000万円控除を使うと住宅ローン控除が利用できなくなるため）
結果
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マイホーム特例：1,000万円特別控除 または 3,000万円特別控除 の選択
① 3,000万円特別控除（通常はこちらが有利）
- 譲渡益から最大3,000万円を控除
- 所有期間の長短を問わず適用可（居住用財産の特例）
- 選択した年・翌年・翌々年は住宅ローン控除と併用不可
- 1,000万円特別控除との重複適用不可（どちらか一方を選択）
または
② 1,000万円特別控除（住宅ローン控除との併用が可能）
- 譲渡益から最大1,000万円を控除（用途制限なし）
- 買換え先で住宅ローン控除との併用が可能
（住宅ローン控除の不適用要件〔措法41条〕に1,000万円特別控除〔措法35条の2〕は含まれていないため） - 3,000万円控除を使うと住宅ローン控除が使えなくなるため、売却益が少ない場合は1,000万円控除＋住宅ローン控除の組合せが有利なケースがある
- 3,000万円控除・買換え特例等との重複適用不可（国税庁No.3225 要件(5)）
- 相続・贈与・遺贈・交換による取得は対象外（購入のみ）
どちらを選ぶか？（判断の目安）
- 譲渡益が大きい（1,000万円超）かつ住宅ローン控除不要 → ①3,000万円控除が有利
- 買換え先で住宅ローン控除をフル活用したい → ②1,000万円控除＋住宅ローン控除の組合せが有利なケースあり
- 前年・前々年にすでに3,000万円控除を使った → ②1,000万円控除が選択肢
- どちらが得かは個別計算が必要。税務署または税理士に必ず試算を依頼してください
STEP 3（マイホーム・損）
Q3. 所有期間は5年を超えていますか？
⏱ 所有期間の判定ルール
判定基準日：売却した年の1月1日時点での所有期間
なぜ5年超が必要か？
マイホームの譲渡損失を他の所得と通算（相殺）できる特例は、所有期間5年超が前提条件です。
✔ 5年超 → 次のSTEPで特例要件を確認できます
✗ 5年以下 → 損失が出ていても損益通算・繰越控除は認められません
※ 取得日の考え方：購入は引渡し日（登記日）。相続で取得した場合は被相続人の取得日を引き継ぎます
判定基準日：売却した年の1月1日時点での所有期間
なぜ5年超が必要か？
マイホームの譲渡損失を他の所得と通算（相殺）できる特例は、所有期間5年超が前提条件です。
✔ 5年超 → 次のSTEPで特例要件を確認できます
✗ 5年以下 → 損失が出ていても損益通算・繰越控除は認められません
※ 取得日の考え方：購入は引渡し日（登記日）。相続で取得した場合は被相続人の取得日を引き継ぎます
STEP 4（マイホーム・損）
Q4. 以下の特例のいずれかの要件を満たしていますか？
① 居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除（買換えあり）
✔ 旧居の所有期間：売却年の1月1日時点で5年超
✔ 住まなくなった日から3年後の12月31日までに売ること
✔ 新居に返済期間10年以上の住宅ローンがある
✔ 新居の床面積が50㎡以上
✔ 売った年の前年から翌年の12月31日までに新居を取得（前年取得も可）
② 特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除（買換えなし・ローン残債あり）
✔ 旧居の所有期間：売却年の1月1日時点で5年超
✔ 住まなくなった日から3年後の12月31日までに売ること
✔ 売却時点で旧居に住宅ローン残債があること（返済期間10年以上で取得）
✔ 売却額がローン残高を下回ること（オーバーローン状態）
※ 上記①②のいずれかに当てはまれば「はい」を選択
✔ 旧居の所有期間：売却年の1月1日時点で5年超
✔ 住まなくなった日から3年後の12月31日までに売ること
✔ 新居に返済期間10年以上の住宅ローンがある
✔ 新居の床面積が50㎡以上
✔ 売った年の前年から翌年の12月31日までに新居を取得（前年取得も可）
② 特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除（買換えなし・ローン残債あり）
✔ 旧居の所有期間：売却年の1月1日時点で5年超
✔ 住まなくなった日から3年後の12月31日までに売ること
✔ 売却時点で旧居に住宅ローン残債があること（返済期間10年以上で取得）
✔ 売却額がローン残高を下回ること（オーバーローン状態）
※ 上記①②のいずれかに当てはまれば「はい」を選択
STEP 5（マイホーム・損）
Q5. 新居への「買い換え」はありますか？
買換えの有無によって適用できる特例が異なります
✔ 買い換える場合 → ①の特例
新居に10年以上のローンを組む必要あり。損失を給与等と通算し、残りは最長3年繰り越し可
✘ 買い換えない場合 → ②の特例（ローン残債がある場合のみ）
新居のローン要件は不要。売却額がローン残高を下回る場合（オーバーローン）のみ適用可
✔ 買い換える場合 → ①の特例
新居に10年以上のローンを組む必要あり。損失を給与等と通算し、残りは最長3年繰り越し可
✘ 買い換えない場合 → ②の特例（ローン残債がある場合のみ）
新居のローン要件は不要。売却額がローン残高を下回る場合（オーバーローン）のみ適用可
STEP 2（マイホーム以外）
Q2. 譲渡の計算結果はどちらですか？
譲渡益・損の計算式
譲渡益（損）＝ 売却額 −（取得費 ＋ 譲渡費用）
取得費とは：購入代金＋購入時の仲介手数料・登記費用など
※建物は減価償却後の金額が取得費
（減価額 ＝ 取得価額 × 0.9 × 償却率 × 経過年数 ※償却率は構造によって異なります）
※取得費不明・低すぎる場合は売却額の5%を概算使用可
譲渡費用とは：仲介手数料・印紙税・測量費・建物解体費など
計算結果が プラス → 譲渡益 ／ マイナス → 譲渡損
譲渡益（損）＝ 売却額 −（取得費 ＋ 譲渡費用）
取得費とは：購入代金＋購入時の仲介手数料・登記費用など
※建物は減価償却後の金額が取得費
（減価額 ＝ 取得価額 × 0.9 × 償却率 × 経過年数 ※償却率は構造によって異なります）
※取得費不明・低すぎる場合は売却額の5%を概算使用可
譲渡費用とは：仲介手数料・印紙税・測量費・建物解体費など
計算結果が プラス → 譲渡益 ／ マイナス → 譲渡損
STEP 4（マイホーム以外・益）
Q4. 所有期間は5年を超えていますか？
⏱ 所有期間の判定ルール
判定基準日：売却した年の1月1日時点での所有期間
（例）2025年に売った場合 → 2025年1月1日時点で5年超かどうかで判定
税率の違い：
✔ 5年超（長期譲渡所得）→ 合計20.315%（所得税15.315%＋住民税5%）
✗ 5年以下（短期譲渡所得）→ 合計39.63%（所得税30.63%＋住民税9%）
※ 5年超の場合のみ、「土地等の1,000万円特別控除」（平成21・22年取得の土地）を確認します
判定基準日：売却した年の1月1日時点での所有期間
（例）2025年に売った場合 → 2025年1月1日時点で5年超かどうかで判定
税率の違い：
✔ 5年超（長期譲渡所得）→ 合計20.315%（所得税15.315%＋住民税5%）
✗ 5年以下（短期譲渡所得）→ 合計39.63%（所得税30.63%＋住民税9%）
※ 5年超の場合のみ、「土地等の1,000万円特別控除」（平成21・22年取得の土地）を確認します
STEP 5（マイホーム以外・益・5年超）
Q5. 「土地等の2009年・2010年（平成21年・22年）取得の1,000万円特別控除」は適用できますか？
この特例の主な要件
✔ 平成21年（2009年）1月1日〜平成22年（2010年）12月31日の間に取得した土地等であること
✔ 対象は土地・土地の上に存する権利（借地権等）のみ
✗ 建物・構築物は対象外
✔ 所有期間が売却年の1月1日時点で5年超であること
✔ 国内にある土地等であること
✔ 上記すべてに当てはまれば「はい」を選択（長期譲渡所得から1,000万円を控除）
✔ 平成21年（2009年）1月1日〜平成22年（2010年）12月31日の間に取得した土地等であること
✔ 対象は土地・土地の上に存する権利（借地権等）のみ
✗ 建物・構築物は対象外
✔ 所有期間が売却年の1月1日時点で5年超であること
✔ 国内にある土地等であること
✔ 上記すべてに当てはまれば「はい」を選択（長期譲渡所得から1,000万円を控除）
STEP 3（マイホーム以外・益）
Q3. 「相続した空き家の3,000万円特別控除」の要件を満たしていますか？
空き家3,000万円特別控除の主な要件（全て必要）
✔ 相続または遺贈によって取得した家屋・土地であること
✔ 昭和56年5月31日以前に建築された建物（旧耐震基準）
✔ 相続開始直前に被相続人が一人で居住していたこと（老人ホーム入所中も一定要件で可）
✔ 相続後、賃貸・居住・事業用に使用していない（空き家のまま）
✔ 売却額が1億円以下（相続人複数でも合計で判定）
✔ 相続開始日から3年を経過する年の12月31日までに売却
✔ 売却「後」（翌年2月15日まで）に耐震改修または解体でも可（令和6年改正）
※ 相続人が3人以上の場合、控除上限は2,000万円（令和6年改正）
※ 所有期間の要件はありません（相続後3年以内の売却期限のみ）
✔ 相続または遺贈によって取得した家屋・土地であること
✔ 昭和56年5月31日以前に建築された建物（旧耐震基準）
✔ 相続開始直前に被相続人が一人で居住していたこと（老人ホーム入所中も一定要件で可）
✔ 相続後、賃貸・居住・事業用に使用していない（空き家のまま）
✔ 売却額が1億円以下（相続人複数でも合計で判定）
✔ 相続開始日から3年を経過する年の12月31日までに売却
✔ 売却「後」（翌年2月15日まで）に耐震改修または解体でも可（令和6年改正）
※ 相続人が3人以上の場合、控除上限は2,000万円（令和6年改正）
※ 所有期間の要件はありません（相続後3年以内の売却期限のみ）
STEP 3（マイホーム以外・損）
Q3. 所有期間は5年を超えていますか？
⏱ 所有期間の判定ルール
判定基準日：売却した年の1月1日時点での所有期間
なぜ5年超が必要か？
損益通算・繰越控除の特例は、所有期間5年超が前提条件です。
✔ 5年超 → 次のSTEPで特例要件を確認できます
✗ 5年以下 → 損失が出ていても損益通算は認められません（損失は切り捨て）
※ 取得日の考え方：購入は引渡し日、相続は被相続人の取得日を引き継ぐ
判定基準日：売却した年の1月1日時点での所有期間
なぜ5年超が必要か？
損益通算・繰越控除の特例は、所有期間5年超が前提条件です。
✔ 5年超 → 次のSTEPで特例要件を確認できます
✗ 5年以下 → 損失が出ていても損益通算は認められません（損失は切り捨て）
※ 取得日の考え方：購入は引渡し日、相続は被相続人の取得日を引き継ぐ
STEP 4（マイホーム以外・損）
Q4. 以下の特例のいずれかの要件を満たしていますか？
① 居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除（買換えあり）
✔ 旧居の所有期間：売却年の1月1日時点で5年超
✔ 住まなくなった日から3年後の12月31日までに売ること
✔ 新居に返済期間10年以上の住宅ローンがある
✔ 新居の床面積が50㎡以上
✔ 売った年の前年から翌年の12月31日までに新居を取得（前年取得も可）
② 特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除（買換えなし・ローン残債あり）
✔ 旧居の所有期間：売却年の1月1日時点で5年超
✔ 住まなくなった日から3年後の12月31日までに売ること
✔ 売却時点で旧居に住宅ローン残債があること（返済期間10年以上で取得）
✔ 売却額がローン残高を下回ること（オーバーローン状態）
⚠ 注意：上記①②は「居住用財産（マイホーム）」の特例です。
純粋な賃貸用・投資用不動産や、相続した空き家（ご自身が居住したことがないもの）の譲渡損失には適用されません。
※ 過去に自分のマイホームとして使用していた物件を、住まなくなってから3年以内に売却する場合などは対象となる場合があります。詳しくは税務署・税理士にご確認ください。
✔ 旧居の所有期間：売却年の1月1日時点で5年超
✔ 住まなくなった日から3年後の12月31日までに売ること
✔ 新居に返済期間10年以上の住宅ローンがある
✔ 新居の床面積が50㎡以上
✔ 売った年の前年から翌年の12月31日までに新居を取得（前年取得も可）
② 特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除（買換えなし・ローン残債あり）
✔ 旧居の所有期間：売却年の1月1日時点で5年超
✔ 住まなくなった日から3年後の12月31日までに売ること
✔ 売却時点で旧居に住宅ローン残債があること（返済期間10年以上で取得）
✔ 売却額がローン残高を下回ること（オーバーローン状態）
⚠ 注意：上記①②は「居住用財産（マイホーム）」の特例です。
純粋な賃貸用・投資用不動産や、相続した空き家（ご自身が居住したことがないもの）の譲渡損失には適用されません。
※ 過去に自分のマイホームとして使用していた物件を、住まなくなってから3年以内に売却する場合などは対象となる場合があります。詳しくは税務署・税理士にご確認ください。
STEP 5（マイホーム以外・損）
Q5. 新居への「買い換え」はありますか？
買換えの有無によって適用できる特例が異なります
✔ 買い換える場合 → ①の特例
新居に10年以上のローンを組む必要あり。損失を給与等と通算し、残りは最長3年繰り越し可
✘ 買い換えない場合 → ②の特例（ローン残債がある場合のみ）
新居のローン要件は不要。売却額がローン残高を下回る場合（オーバーローン）のみ適用可
✔ 買い換える場合 → ①の特例
新居に10年以上のローンを組む必要あり。損失を給与等と通算し、残りは最長3年繰り越し可
✘ 買い換えない場合 → ②の特例（ローン残債がある場合のみ）
新居のローン要件は不要。売却額がローン残高を下回る場合（オーバーローン）のみ適用可
結果
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マイホーム特例：3,000万円特別控除＋短期譲渡所得の課税
✔ 3,000万円特別控除（所有5年以下）
- 所有期間の長短を問わず3,000万円控除を適用可
- 控除後の残額に短期税率（39.63%）が適用
- 売った年の前年・前々年にこの特例・買換え特例・損益通算の繰越控除の特例のいずれも使っていないこと
- 売り手と買い手が配偶者・親子等の特別関係者は不可
結果
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マイホーム特例：3,000万円特別控除＋長期（または10年超軽減税率）
① 3,000万円特別控除
- 所有期間の長短を問わず適用可
- 現在も住んでいる、または住まなくなった日から3年後の年末までに売ること
- 売った年の前年・前々年にこの特例・買換え特例・損益通算の繰越控除の特例のいずれも使っていないこと
- 売り手と買い手が配偶者・親子・生計一親族等の特別関係者は不可
② 10年超所有の軽減税率（10年超の場合のみ）
- 売却年の1月1日時点での所有期間が10年超
- その間通算10年以上居住していること
- 課税益6,000万円以下の部分：合計14.21%（所得税10.21%＋住民税4%）
- 6,000万円超の部分は通常の長期税率（20.315%）
- ①3,000万円控除と併用可
概算税額シミュレーター（参考）
数値を入力すると概算税額が表示されます（3,000万円控除を自動適用）
結果
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買換え特例（全額繰り延べ）：新居 ≧ 旧居の場合
① 特定居住用財産の買い換え特例（課税繰り延べ・全額）令和8年改正
- 旧居の売却期限：令和9年（2027年）12月31日まで（令和8年度改正で2年延長・令和8年1月1日以後の譲渡に適用）
- 新居 ≧ 旧居のため、譲渡益の全額を将来に繰り延べ（今回は課税なし）
- 新居の取得費が低く引き継がれ → 将来売るとき課税が増える
- 3,000万円控除・軽減税率との併用不可
- 令和10年（2028年）1月1日以後に入居の新居が災害危険区域等内にある場合は対象外（令和8年改正）
または（買換え特例を使わない場合）
② 3,000万円特別控除 ＋ 軽減税率（10年超・居住10年以上の場合のみ）
- 買い換え特例よりシンプル・多くのケースで有利
- 控除後の益に軽減税率（〜6,000万円：14.21%）※所有・居住ともに10年超の場合のみ
- 所有5〜10年の場合は控除後の益に長期税率（20.315%）
- 将来の新居売却時に影響しない
- ① と ② はどちらか一方を選択（確定申告時）
② 3,000万円控除を選んだ場合の概算税額（参考）
数値を入力すると①②の概算税額を比較します
結果
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損益通算及び繰越控除：損失あり・買い換えあり
✔ 居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除
- 旧居の所有期間：売却年の1月1日時点で5年超
- 住まなくなった日から3年後の年末までに売ること
- 新居に返済期間10年以上の住宅ローンがある
- 新居の床面積が50㎡以上
- 売った年の前年から翌年の12月31日までに新居を取得（前年取得も可）
税効果
- 損失を給与・事業所得等と損益通算→ 所得税・住民税が軽減
- 控除しきれない損失は最長3年間繰り越し可能
- 合計所得3,000万円超の年は繰越控除不可（所得制限）
結果
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損益通算及び繰越控除：損失あり・買い換えなし（住宅ローン残債がある場合）
✔ 特定居住用財産の譲渡損失の損益通算・繰越控除
- 旧居の所有期間：売却年の1月1日時点で5年超
- 住まなくなった日から3年後の年末までに売ること
- 売却時点で旧居に住宅ローン残債があること（返済期間10年以上で取得）
- 損益通算の限度額：「ローン残高 − 売却額」と「実際の譲渡損失額」のいずれか少ない方
（例）取得費3,000万・譲渡費用なし・売却額1,500万・ローン残高2,000万の場合
→ 譲渡損失（取得費＋譲渡費用－売却額）＝1,500万 vs オーバーローン（残高－売却額）＝500万 → 上限は500万円 - 売却額がローン残高を上回っている場合は本特例の対象外
税効果
- 損失を給与・事業所得等と損益通算→ 税負担軽減
- 控除しきれない損失は最長3年間繰り越し可能
- 合計所得3,000万円超の年は繰越控除不可
- 新居の住宅ローン要件は不要（買換えあり特例との違い）
結果
損益通算及び譲渡損失の繰越控除は認められません
⚠ 損益通算・繰越控除 不可
- 所有期間5年以下、または特例要件を満たさない場合
- 損失があっても他の所得との損益通算は認められません
- 損失は切り捨て（繰越控除も不可）
結果
通常の課税：短期譲渡所得の課税
⚠ 短期譲渡所得
- 所有期間5年以下の場合に適用
- 税率：所得税30.63%＋住民税9%＝合計39.63%
- 居住用財産の各種特例は利用不可
結果
通常の課税：長期譲渡所得の課税
長期譲渡所得
- 所有期間5年超の場合に適用
- 税率：所得税15.315%＋住民税5%＝合計20.315%
- 居住用財産の各種特例は利用不可
結果
マイホーム以外の特例：土地等の1,000万円特別控除
✔ 土地等の2009年・2010年（平成21年・22年）取得の1,000万円特別控除
- 平成21年（2009年）または平成22年（2010年）に取得した土地等が対象
- 長期譲渡所得から1,000万円を控除
- 建物・借地権等は対象外（土地・土地の上に存する権利のみ）
- 所有期間5年超（売却年の1月1日時点）が必要
結果
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相続した空き家の売却特例（最大3,000万円控除）2024年改正
✔ 主な要件（全て満たす必要あり）
- 昭和56年5月31日以前に建築された建物（旧耐震基準）
- 相続から売却まで、賃貸・事業用・居住に使っていない
- 売却額が1億円以下（相続人複数でも合計額で判定）
- 相続開始日から3年を経過する年の12月31日までに売却
⚠ 耐震・解体の要件【2024年（令和6年）改正】
- 改正前：売却「前」に耐震改修 or 解体が必要
- 改正後：売却「後」（翌年2月15日まで）でもOK 令和6年1月1日〜
- 買主が工事する場合も可（実務手続きは要確認）
控除額【相続人の人数で異なる】令和6年改正
- 相続人が 1〜2人：最大 3,000万円 控除
- 相続人が 3人以上：最大 2,000万円 控除
- 自己居住用の3,000万円特別控除との重複適用は不可
重要なお知らせ
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⚠ 必ずお読みください
本フローチャートは参考情報であり、富士屋不動産は内容の正確性・完全性について責任を負いません。要件は非常に複雑で、個別の事情により適用可否・有利不利が大きく異なります。確定申告前に必ず最新情報を確認のうえ、税務署または税理士にご相談ください。
主要な手続き・期限
- 確定申告期限：売却した翌年の2月16日〜3月15日
- 損益通算・繰越控除も確定申告が必要（年末調整では不可）
- 軽減税率・3,000万円控除も申告しないと適用されない
- 住民税は確定申告と連動して計算・通知される
各制度の簡単な解説については、以下の記事をご覧ください。
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