「実家を相続したけれど、税金はいくらかかるの？」
「とりあえず売却しようと思っているけど、損はしたくない」
このようにお考えの方へ。不動産の相続には、知らないと損をする税制優遇の特例がいくつか存在します。
今回は、「相続時」と「相続後の売却時」それぞれにかかる主な税金と、税負担を軽くするための特例制度について、わかりやすく解説します。
1. 相続時にかかる税金
まずは、不動産を「もらったとき（相続したとき）」にかかる税金についてです。
● 相続税（国税）
亡くなった方（被相続人）の財産を受け継いだ人に課される税金です。
対象となるのは、不動産だけでなく、現金、預貯金、有価証券なども含まれます。
ただし、すべての相続に税金がかかるわけではありません。
遺産総額が「基礎控除額」を超えた場合にのみ、その超えた部分に対して課税されます。
3,000万円 ＋ （600万円 × 法定相続人の数）
計算例：相続人が長女・次女の2人の場合
3,000万円 + (600万円 × 2人) = 4,200万円
→ 遺産総額（評価額）が4,200万円以下であれば、相続税はかかりません。
ただし、小規模宅地等の特例や配偶者の税額軽減などの特例を利用する場合には、税額が0円でも相続税の申告が必要になります。
● 登録免許税（国税）
不動産の名義を、亡くなった方から相続人に変更（相続登記）する際にかかる税金です。
- 税率： 固定資産税評価額の 0.4%
- （例：評価額1,000万円の土地なら4万円）
※近年、相続登記は義務化されていますので、早めの手続きが必要です。
● 不動産取得税（地方税）
通常、不動産を買ったりもらったりしたときにかかる税金ですが、相続による取得の場合は「非課税」です。（※特定遺贈など、例外的なケースを除く。
2. 相続税を大幅に安くする制度
相続税がかかりそうな場合でも、特例を使うことで税額をゼロ、あるいは大幅に減らせる可能性があります。
● 配偶者の税額軽減
亡くなった方の配偶者（妻や夫）が相続する場合、以下のいずれか多い金額までは相続税がかかりません。
- ★1億6,000万円
- ★配偶者の法定相続分に応じた額
これは「残された配偶者の生活を守る」ための制度です。
たとえば、配偶者が2億円の財産を相続しても、法定相続分の範囲内であれば税金はかかりません。
※配偶者の税額軽減も、小規模宅地等の特例と同様に、相続税の申告を行うことが適用の条件です。
● 小規模宅地等の特例（土地の評価額を80%減額）
亡くなった方が住んでいた土地（実家など）を相続する場合、一定の要件を満たせば、330㎡（約100坪）までの土地評価額を80%減額できる制度です。
- 土地の評価額：5,000万円
- 特例適用後（80%OFF）：1,000万円
① 誰が使えるの？（主な適用パターン）
この特例は「残された家族の住居を守る」ためのものなので、誰でも使えるわけではありません。
主に以下の3パターンのいずれかに該当する必要があります。
| パターン | 適用要件の概要 |
|---|---|
| A. 配偶者 | 無条件で適用可能です（同居の有無も問いません）。 |
| B. 同居親族 | 亡くなった方と同居しており、相続税の申告期限（10ヶ月後）まで「住み続け、持ち続けている」こと。 |
| C. 別居親族 | 「家なき子特例」（※下記詳細）の要件を満たすこと。 |
② 別居していても使える！「家なき子特例」とは？
実家を出て賃貸暮らしをしているお子様などが相続する場合でも、以下の厳しい条件をすべて満たせば80%減額が使えます。
- ★亡くなった方に配偶者や同居親族がいないこと（一人暮らしだった場合など）。
- ★相続する人が、過去3年以内に「自分（または配偶者）の持ち家」に住んだことがないこと（＝賃貸住まいであること）。
- ★相続した土地を、申告期限（10ヶ月後）まで持ち続けること。
- ★上記以外にも、同じ市区町村内に自分や配偶者などの持ち家がないことなど、いくつか追加の要件があります（個別の事情により判断が分かれるため、専門家への確認が必須です）。
※「持ち家はあるが、単身赴任で賃貸に住んでいる」といった場合は適用されません。要件は複雑なため、必ず専門家の確認が必要です。
③ 二世帯住宅の場合は？
「玄関が別々」「内部で行き来できない」といった完全分離型の二世帯住宅でも、建物が「区分所有登記」されていなければ、全体を同居とみなして特例が適用できる場合があります。
（※区分所有登記されていると適用不可になるケースがあるため、登記簿の確認が重要です）
「特例を使って相続税がゼロになる場合」でも、相続税の申告は必須です！
この特例は、「申告書を提出すること」が適用の条件です。「税金が出ないから何もしなくていい」と勘違いして申告をしないと、特例が認められず、本来の税額（減額前）での支払いを求められることになります。
3. 相続した不動産を「売却」したときの税金
相続手続きが終わり、不動産を売却して利益（譲渡益）が出ると、今度は「譲渡所得税（所得税＋住民税）」がかかります。
ここでも、特例を使うことで税金を大きく抑えることができます。
● 相続空き家の3,000万円特別控除
「亡くなった方が一人暮らしをしていた実家」を相続し、売却した場合に使える特例です。
売却益から最大3,000万円を控除できるため、税金がゼロになるケースも少なくありません。
【主な適用要件】（※これら全てを満たす必要があります）
- ★昭和56年（1981年）5月31日以前に建築された家屋であること。
- ★一戸建てであること（マンションなどの区分所有建物は対象外）。
- ★相続開始直前まで、被相続人が一人で住んでいたこと。
- （※直前に老人ホーム等に入居していた場合でも、一定の要件を満たせば対象になります）
- ★相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること。
- ★現行の耐震基準に適合していること、または取壊して更地であること。
- ★譲渡対価（売却代金）が1億円以下であること。
- ★譲渡先が、親子・夫婦などの特別な関係のある人（生計を一にする親族など）でないこと。
★【重要】2024年（令和6年）から要件が緩和されました！
従来は、売主が「引き渡し前」に自費で解体やリフォームを済ませる必要がありました。しかし、2024年（令和6年）1月1日以降の売却については、以下の通り緩和されています。
「引き渡し後（翌年2月15日まで）」に、買主が工事を行っても特例が適用されます。
これにより、売主様は「解体費用を先行負担するリスク」がなくなり、現況のまま（古家のまま）売却しやすくなりました。
（※ただし、特例を受けるための書類手続き等は必要ですのでご注意ください）
● 取得費加算の特例
相続税を支払った人が、その不動産を一定期間内に売却した場合、支払った相続税の一部を経費（取得費）に上乗せできる制度です。経費が増える分、利益が圧縮され、税金が安くなります。
この特例が使えるのは、相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日まで（おおむね相続開始から3年10か月以内）に売却した場合に限られます。
【重要】注意点
「相続空き家の3,000万円控除」と「取得費加算の特例」は、どちらか一方しか使えません（併用不可）。
● 【ケーススタディ】どちらの特例を使うべきか？
一般的には、「3,000万円特別控除」の方が有利な場合が多いですが、「高額な相続税を支払った方」は逆転する可能性があります。
具体的に、以下のケースで比較してみましょう。
- 売却価格： 8,000万円
- 売却益（譲渡所得）： 7,000万円（※経費等を引いた概算）
- この土地に対応する相続税額： 4,000万円（※資産家で相続税が高額だった場合）
- 税率： 約20%（長期譲渡所得）
| 比較 | A. 空き家の3,000万円控除 | B. 取得費加算の特例 |
|---|---|---|
| 計算の仕組み | 売却益から3,000万円を引く | 売却益から相続税額（4,000万円）を引く |
| 課税される金額 | 7,000万 - 3,000万 = 4,000万円 | 7,000万 - 4,000万 = 3,000万円 |
| 支払う税金 （約20%） |
約800万円 | 約600万円 |
| 結果 | Bの方が200万円お得！ |
このように、「支払った相続税額（その土地分）」が「3,000万円」を超えるようなケースでは、取得費加算の特例を使ったほうが税金が安くなります。
逆に、相続税を支払っていない、あるいは少額だった場合は、3,000万円特別控除の方が圧倒的に有利です。
ご自身の状況に合わせて、必ずシミュレーションが必要です。
※長期譲渡所得の税率は、実際には20.315％（所得税・復興特別所得税15.315％＋住民税5％）ですが、ここではイメージをつかみやすくするため、概算で「約20％」として計算しています。
4. 必ず専門家へ相談してください
相続税や譲渡所得税の計算は非常に複雑です。
「特例が使えると思っていたのに、要件を満たしていなかった」
「先に売却してしまったせいで、特例が使えなくなった」
といった失敗を防ぐためにも、自己判断は禁物です。
不動産会社の担当者が税金の詳細まで精通しているとは限りません。
「売却してから後悔した」という事態を避けるため、必ず税理士などの専門家を交えて、売却前に相談・シミュレーションを行うことが大切です。
まとめ
- 相続時： 基礎控除内なら相続税は0円。「小規模宅地等の特例」で土地評価を80%下げられる可能性がある。
- 売却時： 「相続空き家の3,000万円控除」を使えば、売却益が出ても税金を大幅に減らせる（ただし古い戸建限定）。
- 最新情報： 空き家特例は、2024年の改正で「買主による解体」も対象になり、使いやすくなりました。
- 注意点： 特例には細かい適用要件があるため、売却活動を始める前に専門家へ相談すべき。
不動産の相続や売却をご検討中の方は、ぜひ一度、富士屋不動産までご相談ください。
不動産のプロとして、また税理士と連携し、お客様にとって最適な相続・売却プランをご提案いたします。
