【保存版】不動産の相続税と売却時の税金を徹底解説！知っておきたい特例と注意点

不動産（土地・建物など）を相続すると、「相続税の支払い」だけでなく、「売却時の税金」でも大きな負担が生じる可能性があります。

「実家を相続したけれど、税金はいくらかかるの？」
「とりあえず売却しようと思っているけど、損はしたくない」

このようにお考えの方へ。不動産の相続には、知らないと損をする税制優遇の特例がいくつか存在します。

今回は、「相続時」と「相続後の売却時」それぞれにかかる主な税金と、税負担を軽くするための特例制度について、わかりやすく解説します。

まずは、不動産を「もらったとき（相続したとき）」にかかる税金についてです。

● 相続税（国税）

亡くなった方（被相続人）の財産を受け継いだ人に課される税金です。
対象となるのは、不動産だけでなく、現金、預貯金、有価証券なども含まれます。

ただし、すべての相続に税金がかかるわけではありません。
遺産総額が「基礎控除額」を超えた場合にのみ、その超えた部分に対して課税されます。

計算例：相続人が長女・次女の2人の場合

3,000万円 + (600万円 × 2人) = 4,200万円

→ 遺産総額（評価額）が4,200万円以下であれば、相続税はかかりません。

ただし、小規模宅地等の特例や配偶者の税額軽減などの特例を利用する場合には、税額が0円でも相続税の申告が必要になります。

● 登録免許税（国税）

不動産の名義を、亡くなった方から相続人に変更（相続登記）する際にかかる税金です。

※近年、相続登記は義務化されていますので、早めの手続きが必要です。

● 不動産取得税（地方税）

通常、不動産を買ったりもらったりしたときにかかる税金ですが、相続による取得の場合は「非課税」です。（※特定遺贈など、例外的なケースを除く。

相続税がかかりそうな場合でも、特例を使うことで税額をゼロ、あるいは大幅に減らせる可能性があります。

● 配偶者の税額軽減

亡くなった方の配偶者（妻や夫）が相続する場合、以下のいずれか多い金額までは相続税がかかりません。

これは「残された配偶者の生活を守る」ための制度です。

たとえば、配偶者が2億円の財産を相続しても、法定相続分の範囲内であれば税金はかかりません。

※配偶者の税額軽減も、小規模宅地等の特例と同様に、相続税の申告を行うことが適用の条件です。

● 小規模宅地等の特例（土地の評価額を80%減額）

亡くなった方が住んでいた土地（実家など）を相続する場合、一定の要件を満たせば、330㎡（約100坪）までの土地評価額を80%減額できる制度です。

① 誰が使えるの？（主な適用パターン）

この特例は「残された家族の住居を守る」ためのものなので、誰でも使えるわけではありません。

主に以下の3パターンのいずれかに該当する必要があります。

② 別居していても使える！「家なき子特例」とは？

実家を出て賃貸暮らしをしているお子様などが相続する場合でも、以下の厳しい条件をすべて満たせば80%減額が使えます。

※「持ち家はあるが、単身赴任で賃貸に住んでいる」といった場合は適用されません。要件は複雑なため、必ず専門家の確認が必要です。

③ 二世帯住宅の場合は？

「玄関が別々」「内部で行き来できない」といった完全分離型の二世帯住宅でも、建物が「区分所有登記」されていなければ、全体を同居とみなして特例が適用できる場合があります。

（※区分所有登記されていると適用不可になるケースがあるため、登記簿の確認が重要です）

相続手続きが終わり、不動産を売却して利益（譲渡益）が出ると、今度は「譲渡所得税（所得税＋住民税）」がかかります。

ここでも、特例を使うことで税金を大きく抑えることができます。

● 相続空き家の3,000万円特別控除

「亡くなった方が一人暮らしをしていた実家」を相続し、売却した場合に使える特例です。
売却益から最大3,000万円を控除できるため、税金がゼロになるケースも少なくありません。

【主な適用要件】（※これら全てを満たす必要があります）

● 取得費加算の特例

相続税を支払った人が、その不動産を一定期間内に売却した場合、支払った相続税の一部を経費（取得費）に上乗せできる制度です。経費が増える分、利益が圧縮され、税金が安くなります。

この特例が使えるのは、相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日まで（おおむね相続開始から3年10か月以内）に売却した場合に限られます。

【重要】注意点
「相続空き家の3,000万円控除」と「取得費加算の特例」は、どちらか一方しか使えません（併用不可）。

● 【ケーススタディ】どちらの特例を使うべきか？

一般的には、「3,000万円特別控除」の方が有利な場合が多いですが、「高額な相続税を支払った方」は逆転する可能性があります。

具体的に、以下のケースで比較してみましょう。

このように、「支払った相続税額（その土地分）」が「3,000万円」を超えるようなケースでは、取得費加算の特例を使ったほうが税金が安くなります。

逆に、相続税を支払っていない、あるいは少額だった場合は、3,000万円特別控除の方が圧倒的に有利です。

ご自身の状況に合わせて、必ずシミュレーションが必要です。

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※長期譲渡所得の税率は、実際には20.315％（所得税・復興特別所得税15.315％＋住民税5％）ですが、ここではイメージをつかみやすくするため、概算で「約20％」として計算しています。

相続税や譲渡所得税の計算は非常に複雑です。

「特例が使えると思っていたのに、要件を満たしていなかった」
「先に売却してしまったせいで、特例が使えなくなった」

といった失敗を防ぐためにも、自己判断は禁物です。

不動産会社の担当者が税金の詳細まで精通しているとは限りません。

「売却してから後悔した」という事態を避けるため、必ず税理士などの専門家を交えて、売却前に相談・シミュレーションを行うことが大切です。

不動産の相続や売却をご検討中の方は、ぜひ一度、富士屋不動産までご相談ください。

不動産のプロとして、また税理士と連携し、お客様にとって最適な相続・売却プランをご提案いたします。