マイホームを売るなら必見！知っておきたいおトクな税制特例のまとめ
CONTENTS 目次
01
｜ FLOWCHART
マイホーム売却時の特例 簡易フローチャート
簡易フローチャートを見る 3,000万円特別控除・買換え特例・譲渡損失の特例などを分かりやすく整理しています。 ›
02
｜ 2026 TAX REFORM
【2026年最新】令和8年度税制改正でマイホーム売却の税金はどう変わった？
令和8年3月31日に「所得税法等の一部を改正する法律（令和8年法律第12号）」が公布され、マイホームの売却・買い換えに関する特例も見直されました。売却をご検討中の方に関係する変更点は次の4つです。
| 変わった点 | 内容 |
|---|---|
| 買い換え特例の期限延長 | 特定の居住用財産の買換え特例の適用期限が、令和7年12月31日から令和9年12月31日へ2年延長 |
| 譲渡損失特例の期限延長 | 買い換え型・ローン残債型いずれの譲渡損失の損益通算及び繰越控除も、適用期限が令和9年12月31日へ2年延長 |
| ハザードエリアの除外 | 令和8年1月1日以後の売却分から、買い換え先が令和10年1月1日以後に入居する新築未使用住宅で、災害危険区域等内に建築された一定の家屋に該当する場合は対象外に。なお、建築確認時に敷地の全部が災害危険区域等の外にあった場合は除かれます |
| 上乗せ税率の内訳変更 | 令和9年1月1日以後の所得から、復興特別所得税が2.1%から1.1%へ引き下げられ、防衛特別所得税1%が新設。上乗せ分の合計2.1%は変わらず、20.315%などの税率も当面据え置き |
相続した空き家の3,000万円特別控除（令和9年12月31日まで）、自宅の3,000万円特別控除、10年超所有の軽減税率については、令和8年度税制改正での変更はありません。
03
｜ SPECIAL PROVISION
No.3302 マイホームを売ったときの特例（3,000万円特別控除）
概要
自宅（居住用財産） を売却して譲渡益が出た場合、最高3,000万円まで譲渡所得から控除できる特例。
所有期間の長短は問わず適用可能。
主な適用要件
●売った不動産が居住用（現に住んでいる、または過去に住んでいた家屋とその敷地など）。
●住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却する必要がある（家屋を取り壊した場合等の要件あり）。
●売った年の前年・前々年に、同じ3,000万円特別控除（空き家特例によるものを除く）またはマイホームの譲渡損失の特例を受けていないこと。
●売った年・前年・前々年にマイホームの買換え・交換特例を受けていないこと。また、同じ譲渡について収用等の特別控除など他の特例を受けないこと。
●特別関係者（親子、夫婦など）への売却でないこと。
適用除外例
●一時的な仮住まいなど、形式的に居住しているだけと認められる場合。
●別荘など、主に保養・娯楽目的の不動産。
申告時の注意
●確定申告が必要（給与所得者でも譲渡所得があるときは原則申告が必要）。
●「譲渡所得の内訳書」の添付が必要。売買契約日の前日の住民票住所と売却物件の所在地が異なる場合などは、戸籍の附票等で居住実態を確認できる書類も必要。
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04
｜ REDUCED TAX RATE
No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例
概要
●所有期間が長期（10年超） の居住用財産を売却したとき、通常より低い税率で課税される特例。
●「3,000万円控除の特例」とは重複適用が可能（ただし他の特例との重複は不可）。
主な適用要件
●売った年の1月1日時点で所有期間が10年超 の居住用不動産であること（売却日時点ではなく、その年の1月1日で判定します）。
●マイホームの売却（現住または過去に住んでいた、住まなくなって3年以内など）。
●売却先が特別関係者でないこと。
●過去2年以内に同じ軽減税率の特例を受けていないこと。
●買換え特例・交換の特例など他の特例を受けていない こと（3,000万円特別控除は併用可）。
軽減税率
● 6,000万円以下の部分：所得税10.21%＋住民税4%＝合計14.21%
● 6,000万円超の部分：所得税15.315%＋住民税5%＝合計20.315%
【上乗せ分の扱い】令和8年（2026年）12月31日までに生じる所得は、所得税額に復興特別所得税2.1%が上乗せされます。令和9年（2027年）1月1日以後に生じる所得については、令和8年度税制改正により復興特別所得税の税率が1.1%へ引き下げられる一方、防衛特別所得税1%が新たに課されます。上乗せ分の合計は2.1%のまま変わらないため、上記の14.21%・20.315%という合計税率も当面変わりません。なお復興特別所得税の課税期間は令和29年（2047年）12月31日まで10年延長されました。
申告時の注意
●確定申告が必要で、譲渡所得の内訳書や登記事項証明書などを添付。住所と物件所在地が異なる場合などは戸籍の附票等が必要。
●3,000万円控除と合わせて適用する場合は、その計算を正しく行う。
05
｜ REPLACEMENT
No.3355 特定のマイホームを買い換えたときの特例（課税の繰り延べ）
概要
●10年を超えて所有し、10年以上住んだマイホームを令和9年12月31日までに売却して、新たな自宅を買い換えた場合、いったん発生した譲渡益に対する課税を将来に繰り延べできる特例。
●売却時点で譲渡益は課税されない（非課税ではなく、先送り）。買い換えた家を将来売るときに、繰り延べた分もまとめて課税されます。
主な適用要件
●令和9年12月31日までに売却すること（令和8年度税制改正で2年延長されました）。
●売却代金が1億円以下で、売った家・買った家ともに日本国内にあること。
●居住期間が10年以上、かつ売った年の1月1日時点で家屋・敷地の所有期間がともに10年超であること（「10年以上」ではなく「10年超」です）。
●売却相手が親子・夫婦などの特別関係者でないこと。
●売った年・その前年・前々年に3,000万円特別控除、軽減税率の特例、譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例を受けていないこと。
●売った年の前年から翌年までの3年の間に買い換えること。入居期限は、売った年かその前年に取得したときは売った年の翌年12月31日まで、売った年の翌年に取得したときは取得した年の翌年12月31日まで。
●買い換える建物の床面積が50㎡以上、買い換える土地の面積が500㎡以下であること。
●中古住宅を買う場合は、取得の日以前25年以内に建築されたもの、または一定の耐震基準を満たすものであること。
●新築（建築後使用されたことのない住宅）を買い、令和6年1月1日以後に入居する場合は、断熱等性能等級4以上かつ一次エネルギー消費量等級4以上などの省エネ基準を満たすこと（令和5年12月31日以前に建築確認を受けたもの、令和6年6月30日以前に建築されたものを除きます）。
令和8年度税制改正で追加された要件（ハザードエリア）
令和8年1月1日以後に売却した場合の買い換え先について、令和10年1月1日以後に入居する（見込みの）新築未使用の家屋のうち、災害危険区域等内に建築された一定の家屋は、この特例の対象から除かれました。ただし、建築確認を受けた時点で、その家屋を建築する土地の全部が災害危険区域等の外にあった場合は除外対象になりません。ここでいう災害危険区域等とは、災害危険区域・地すべり防止区域・急傾斜地崩壊危険区域・土砂災害特別警戒区域・浸水被害防止区域を指します。該当しないことを明らかにする「立地要件証明書」など、一定の書類の提出が必要です。
買い換え先を探す段階で、ハザード区域への該当だけでなく、建築確認時点の状況まで確認することが重要です。
買い換え先を探す段階で、ハザード区域への該当だけでなく、建築確認時点の状況まで確認することが重要です。
申告時の注意
●売却・購入ともに契約書や登記事項証明書などの添付が必要。
●住宅ローン控除とは一定期間、併用できません。入居した年・その前年・前々年にこの特例を受けた場合に加え、入居年の翌年から3年目までにこの特例を受ける場合も住宅ローン控除の制限があります。
●将来、その買い換えた家を売却する際には、今回繰り延べた分を含めて課税対象となります。
06
｜ CALCULATION
No.3358 売った金額より少ない金額でマイホームを買い換えたとき
概要
●新居の購入額 ＜ 旧居の売却額の場合、差額分を収入金額として譲渡所得を計算する。
計算イメージ
収入金額 ＝ 旧居の売却額－新居の購入額
必要経費 ＝ (旧居の取得費＋譲渡費用) × (収入金額÷売却額)
譲渡所得 ＝ 収入金額－必要経費
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07
｜ CAPITAL LOSS
No.3370 マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき（損益通算・繰越控除）
概要
●自宅を売って損失が出た場合、令和9年12月31日までに一定の条件で新たなマイホームを買い換えると、その譲渡損失を給与所得など他の所得と通算でき、控除しきれない部分は最大3年間繰り越し可能（令和8年度税制改正で2年延長されました）。
●買い換え先について償還期間10年以上の住宅ローンがあること。要件を満たせば、住宅ローン控除との併用も可能です。
●令和8年1月1日以後の売却分については、買い換え先が新築未使用家屋で令和10年1月1日以後に入居する場合、災害危険区域等内に建築された一定の家屋は対象外となります。ただし、建築確認時に敷地の全部が災害危険区域等の外にあった場合は除かれます（買換え特例と同じ改正）。
主な適用要件
●売却した旧居宅の所有期間が5年超であること。
●以前住んでいた家の場合は、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること（家屋の取壊し・被災した場合などにも条件あり）。
●新たに買った家屋が国内にあり、床面積50㎡以上、かつ取得から一定期間内に居住すること。
●新居について償還期間10年以上の住宅ローンを有していること。
●親子・夫婦など特別関係者への売却でない こと。
繰越控除の制限
●合計所得金額が3,000万円超の年は繰越控除ができない。
●敷地面積が500㎡超の部分は除外など細かな要件あり。
申告時の注意
●確定申告が必要。
●売却契約書や登記事項証明書、ローン残高証明書など 多くの添付書類が必要。
08
｜ LOAN BALANCE
No.3390 住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき（損益通算・繰越控除）
概要
●令和9年12月31日までに、ローン残高より低い金額で自宅を売って譲渡損失が生じた場合、損益通算や繰越控除が可能（令和8年度税制改正で2年延長されました）。
●新たなマイホームを購入しない場合でも適用可（買い換え不要）。
主な適用要件
●売却したマイホームの所有期間が5年超であること。
●売買契約日の前日において、そのマイホームに係る償還期間10年以上の住宅ローンの残高があること。
●売却先が特別関係者でないこと。
●売却額がローン残高を下回ること。
●売却年の前年・前々年に3,000万円特別控除、軽減税率、買換え・交換特例を受けていないこと。また、売却年の前年以前3年以内に生じた他のマイホームの譲渡損失について、同種の損益通算特例を受けていないこと。
繰越控除
●翌年以後3年まで 損失を繰り越せる。
●合計所得金額が3,000万円超となる年は繰越控除不可。
申告時の注意
●確定申告必須。
●住宅ローン残高証明書、登記事項証明書など必要書類が多い。
09
｜ INHERITED VACANT HOME
No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例（3,000万円特別控除）
概要
●相続または遺贈により取得した被相続人の居住用家屋（いわゆる “空き家”）を、一定の要件のもと 3,000万円まで譲渡所得から控除可能な特例（令和6年1月1日以後の譲渡で、相続または遺贈により取得した相続人の数が3人以上の場合は2,000万円までとなります）。
●適用期間：平成28年4月1日～令和9年12月31日までに売却した場合。
主な適用要件
●相続開始の直前において、被相続人以外に居住していた人がいなかった家屋であること（老人ホーム入所など例外もあり）。
●昭和56年5月31日以前に建築された家屋で、区分所有建物登記がされている建物でないこと。
●相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却。
●売却代金が1億円以下。
●相続してから売却まで事業や賃貸・居住に使っていないこと。
●他の特例（相続財産を譲渡した場合の取得費加算など）との重複不可。
●特別関係者への売却でない こと。
※売り方（家のまま売る or 解体してから売る）によって異なる要件。
大きく分けて下記3パターンのいずれかに当てはまる必要があります。
(イ) 家をそのまま売る場合
家屋 （または家屋＋敷地）を相続したままの状態で売る。その際、家屋・敷地について、相続の時から売却まで事業に使ったり、誰かに貸したり、自分が住んだりしていないこと（＝完全な空き家状態）。売却時点で 一定の耐震基準 を満たしていること（旧耐震なら耐震リフォームしている等）。
(ロ) 家を解体して更地にしてから売る場合
相続した家屋を解体し、土地だけを売る。この場合、家屋は「相続から解体まで」使っていない（事業用や賃貸用、居住用にしていない）、敷地についても「相続から売却まで」使っていないこと。
解体後から売るまでの間、駐車場など他の構築物を建てていない（“更地”のまま）といった状態であることが要件となります。
(ハ) 売却時には耐震基準を満たしていないが、売却後、翌年2月15日までの間に耐震リフォーム・解体等を行う場合（令和6年1月1日以降）は、売却自体は家が旧耐震のままでも、売却日から翌年2月15日までに耐震リフォーム完了（または全部解体）すれば要件を満たします。
申告時の注意
●確定申告必須。
●市区町村長が発行する「被相続人居住用家屋等確認書」 など、書類の添付が必要。
10
｜ NURSING HOME
No.3307 被相続人が老人ホーム等に入所していた場合の被相続人居住用家屋
概要
●被相続人が要介護認定等で老人ホーム等へ入所していたために、相続開始直前には実際に居住していなかった空き家でも、一定要件を満たせば被相続人居住用家屋（空き家特例の対象）とみなされる。
主な適用要件
●自宅が居住用に使われなくなる直前に要介護・要支援認定等を受けていた被相続人が、対象となる老人ホーム等に入所していたこと。
●被相続人が居住しなくなった後も、家屋は被相続人の私物保管などに供されていただけで、事業や賃貸、人の居住などに使っていないこと。
●昭和56年5月31日以前に建築、区分所有建物でない、被相続人以外に住んでいた人がいないなど、空き家特例の基本要件を満たすこと。
11
｜ COMBINATION
どの特例とどの特例が併用できる？早見表
特例は「使えるかどうか」より「どれを選ぶか」で税額が変わります。よくある組み合わせをまとめました。
| 組み合わせ | 可否 | ポイント |
|---|---|---|
| 3,000万円特別控除 ＋ 軽減税率の特例 | ○ | 所有期間10年超なら両方使える。控除後の金額に軽減税率を適用 |
| 3,000万円特別控除 ＋ 買い換え特例 | × | どちらか一方を選択。売却益・買換価額・将来の売却時に繰り延べられた税負担まで含めて比較する |
| 3,000万円特別控除 ＋ 住宅ローン控除 | △ | 入居年・その前2年・後3年の計6年間に3,000万円特別控除を適用すると、原則として住宅ローン控除は受けられない（空き家特例による控除は除く） |
| 買い換え特例 ＋ 住宅ローン控除 | △ | 入居年・その前2年・後3年の計6年間に買い換え特例を適用する場合、住宅ローン控除は受けられない |
| 譲渡損失の繰越控除 ＋ 住宅ローン控除 | ○ | 要件を満たせば併用可能。なお、合計所得金額が3,000万円を超える年は譲渡損失の繰越控除を受けられない |
| 空き家の3,000万円控除 ＋ 自宅の3,000万円控除 | △ | 同じ年に両方適用する場合、合わせて3,000万円が限度 |
| 空き家の3,000万円控除 ＋ 取得費加算の特例 | × | 相続税を納めた方は、どちらが有利か試算して選択 |
12
｜ FAQ
マイホーム売却の税金 よくあるご質問
Q. 売却して利益が出なくても確定申告は必要ですか？
A. 3,000万円特別控除を使って税額がゼロになる場合でも、確定申告をしなければ特例は適用されません。損失が出た場合も、損益通算や繰越控除を使うなら申告が必要です。
Q. 転勤で引っ越した後に売っても3,000万円控除は使えますか？
A. 住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すれば適用できます。たとえば令和5年3月に引っ越した場合、令和8年12月31日までが期限です。
Q. 所有期間10年超の判定はいつを基準にしますか？
A. 売った年の1月1日時点で判定します。取得日から売却日までで10年を超えていても、その年の1月1日時点で10年以下なら軽減税率は使えません。年内に売るか翌年に売るかで税額が変わることがあります。
Q. 買い換え特例の期限は令和7年12月31日で終わったのではないですか？
A. 令和8年度税制改正で令和9年12月31日まで2年延長されました。令和8年1月1日以後の売却分では、買い換え先が新築未使用住宅で令和10年1月1日以後に入居し、災害危険区域等内に建築された一定の家屋に該当する場合は対象外です。ただし、建築確認時に敷地の全部が災害危険区域等の外にあった場合は除かれます。
Q. 取得費が分からない古い家でも特例は使えますか？
A. 特例の適用自体は可能です。購入時の契約書が見つからない場合は売却価格の5%を取得費とする概算取得費を使えますが、税額が大きくなりがちです。まずは契約書・領収書・当時のローン書類を探すことをおすすめします。
13
｜ SUMMARY
最後に
これらの特例は併用不可のものが多いため、どの特例を利用するか慎重に確認が必要です。特例適用には確定申告が必須であり、要件不備や書類不足で認められないケースもあります。
条件や期限は法改正などで変更される場合があるため、最新の国税庁ウェブサイトや税理士等の専門家 へ確認することを強くおすすめします。
出典（2026年9月時点）
・国税庁 タックスアンサー No.3302／No.3305／No.3306／No.3307／No.3355／No.3358／No.3370／No.3390
・国税庁「個人の方が株式等や土地・建物等を譲渡した場合の令和8年度税制改正のあらまし」（令和8年5月）
・国税庁「防衛特別所得税及び復興特別所得税の源泉徴収のあらまし」（令和8年）
・財務省「令和8年度税制改正の大綱」（令和7年12月26日閣議決定）
・国土交通省「令和8年度税制改正概要」（令和7年12月）
・所得税法等の一部を改正する法律（令和8年法律第12号／令和8年3月31日公布）
・根拠条文：措法31の3、35、36の2、36の5、41の5、41の5の2
・国税庁「個人の方が株式等や土地・建物等を譲渡した場合の令和8年度税制改正のあらまし」（令和8年5月）
・国税庁「防衛特別所得税及び復興特別所得税の源泉徴収のあらまし」（令和8年）
・財務省「令和8年度税制改正の大綱」（令和7年12月26日閣議決定）
・国土交通省「令和8年度税制改正概要」（令和7年12月）
・所得税法等の一部を改正する法律（令和8年法律第12号／令和8年3月31日公布）
・根拠条文：措法31の3、35、36の2、36の5、41の5、41の5の2
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