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住み替え~3,000万円特別控除と住宅ローン控除のどっちがお得⁉

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住み替え~3,000万円特別控除と住宅ローン控除のどっちがお得⁉

カテゴリ:不動産売却
2021年 4月18日投稿

3,000万円特別控除と住宅ローン控除の併用はできません


コロナ禍にあっても、不動産売買の動きは活発ですね。本日は、ご自宅を買い替える際の税控除についてお話ししたいと思います。

旧宅売却は3,000万円の特別控除を利用、新居は住宅ローン控除を利用しようと思っている方が以外に多くおられますが、令和2年の税制改正により上記2つの併用が出来なくなりましたのでお気を付けください。

3,000万円特別控除と住宅ローン控除のどっちが得か?

3,000万円特別控除とは、マイホーム(居住用財産)を売ったときに、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる特例です。

住宅ローン控除の詳細については、こちらのブログをご覧下さい。

お住み替えの際、マイホーム売却で利益が出る場合には、3,000万円控除かローン控除のどちらがお得になるかシミュレーションが必要です。


シミュレーション~マンションを売却、新築一戸建てへの買い替え


平成20年1月に3,500万円で購入したマンションを令和3年5月に4,000万円で売却した場合の譲渡所得税は・・・

譲渡時の費用として仲介手数料1,386,000円、印紙代10,000円、売却物件の購入時の費用として仲介手数料1,199,550円、印紙代15,000円、登記費用350,000円としております。

尚、シミュレーションでは省略しておりますが、売却時の固定資産税の清算金も譲渡価格に含まれます。

譲渡所得税及び住民税は約92万円になりました。
※3,000万円特別控除を利用すると譲渡税は0円になります。

つづいて、令和3年4月に6,000万円の新築一戸建てを35年ローン、金利0.575%、100%ローンで購入した場合の住宅ローン控除を計算すると・・・
年収700万円、配偶者あり、扶養家族(16歳以上のお子様はいない)なし、その他所得控除なしとして計算すると13年間で約410万円の控除を受けることが出来ます。

今回のケースでは、譲渡税を支払う場合の約92万円に対し、住宅のローン控除の場合は13年間で約410万円の税金が戻ってくることになりますので、3,000万円特別控除を利用するより住宅ローン控除を利用した方がお得ということになります。

必ず税理士や税務署などに相談をお願いします

富士屋不動産では、税控除など基本的なことの説明、簡易的なけいさんは行っておりますが、詳細については、必ず税理士などの専門家や税務署に相談をしてください。


富士屋不動産では板橋区・北区・豊島区を中心に不動産情報を豊富に取り扱っております。

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山本 亮

住宅の設計、施工管理、建売用土地仕入れを経験した住宅のプロの目線で、お客様のお住まい探しをお手伝いさせて頂きます。また、10年前に新築一戸建てを購入し、現在はマンションに居住しておりますので、一戸建て・マンションそれぞれの良い点、悪い点など実際に住んでみて分かることなどもお伝えします。 私は代表者ですので、無責任な仕事は致しません!お一人お一人のお客様の為に責任をもって対応させて頂きます。

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