2021年 4月18日投稿
2024年 8月 9日更新
住み替えを検討する際、税金対策は非常に重要なポイントです。現在の住宅市場では、住み替えや新しい住まいの購入が活発に行われており、多くの方が税控除を最大限に活用したいと考えています。
特に「3,000万円特別控除」と「住宅ローン控除」のどちらを選ぶべきか迷われる方が少なくありません。しかし、令和2年の税制改正により、これら二つの控除を併用することはできなくなったため、慎重な選択が求められます。
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3,000万円特別控除と住宅ローン控除、どちらがお得か？
「3,000万円特別控除」は、マイホーム（居住用財産）を売却した際に譲渡所得から最高3,000万円までを控除できる特例です。一方で、「住宅ローン控除」は新居の購入に際して、一定の条件下で所得税や住民税から控除を受けることができる制度です。
それぞれの制度には特徴があり、どちらがよりお得かは個々の状況によって異なります。次に、具体的なシミュレーションを通じて、どちらがあなたにとって有利かを検証してみましょう。
シミュレーション～マンションを売却し、新築一戸建てに住み替えた場合
ケーススタディ
平成26年5月に4,000万円で購入したマンションを令和6年1月に5,000万円で売却した場合の譲渡所得税をシミュレーションしてみます。
・譲渡時の費用：仲介手数料1,716,000円、印紙代10,000円
・売却物件の購入時の費用：印紙代10,000円、登記費用500,000円
※シミュレーションでは省略しておりますが、売却時の固定資産税の清算金も譲渡価格に含まれます。
これらの費用を考慮した結果、譲渡所得税及び住民税は約198万円になりました。
次に、新築一戸建てへの買い替えの場合を考えます。
・購入物件：令和6年9月に8,000万円の新築一戸建て（ZEH水準省エネ住宅）を35年ローン、金利0.475％、100％ローンで購入
・年収：年収1,000万円
・家族構成：配偶者（扶養）、19歳未満のお子様１人、その他所得控除なし
この条件で住宅ローン控除を計算すると13年間で約410万円の控除を受けることが出来ます。
まとめると、
約198万円の譲渡税を支払うケースに対し、住宅ローン控除を利用することで13年間で約410万円の還付を受けることができるため、今回のケースでは3,000万円特別控除よりも住宅ローン控除を選択する方が有利です。
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