築浅の一戸建てなのに契約不適合責任免責ってどうなんでしょう。

01 引渡し後の責任を免除する特約 契約不適合責任免責とは

「契約不適合責任免責」とは、すごく簡単に書くと、 引き渡し後に雨漏りなどの欠陥や設備などに不具合があった場合でも、 売主の契約不適合責任を免除するという特約です。

したがって「契約不適合責任免責」の物件では、 引き渡し後に雨漏り、構造上の不具合や設備の故障などが見つかった場合でも、 原則として売主に対して契約不適合責任を追及できない条件になっています。

02 築浅だから安心とは限りません 築浅住宅でも免責なら慎重に考える

一般の個人の方が売主の場合、売買契約で契約不適合責任の期間を 引渡しから3か月程度と定めるケースは多くあります。

そのため、築1・2年の住宅であれば 「そもそも築浅なのだから、契約不適合責任が免責でも問題ないのでは」 と感じる方もいるかもしれません。

ただ、私は築浅の住宅であるにもかかわらず、最初から 「契約不適合責任免責」となっていると、 「なぜ免責にする必要があるのだろう」と考えてしまいます。

もちろん、免責だからといって必ず何か問題があるわけではありません。 それでも、弊社のお客様がこの家を欲しいと言われた場合には、 免責の理由や建物の状態を十分に確認せず、そのまま購入することはオススメしません。

03 新築時の保証を確認する まず確認したい新築時の保証

仮に私がこの家の売却を依頼されたとしたら、まずは 新築時の分譲会社に対して、10年間の保証を次の所有者へ引き継ぐことができないか 確認します。

新築住宅については、 「構造耐力上主要な部分」と「雨水の浸入を防止する部分」 に一定の10年間の責任があり、それとは別に、 分譲会社や施工会社が独自に1年・2年などのアフターサービス基準を設けている場合もあります。

実際に保証を引き継げたケース

旧分譲会社が10年保証を次の所有者へ引き継いでくれた事例

弊社で売却をお手伝いした中古一戸建てでは、 旧分譲会社が第三者への売却後も保証を引き継いでくれるケースがありました。 分譲会社によって対応が異なるため、 築浅住宅では事前に確認しておきたいポイントです。

実際の売却事例を見る →

04 第三者による建物チェック 建物状況調査を活用する

もし新築時の保証を引き継ぐことができないのであれば、 次に考えたいのが 売主負担による「建物状況調査」 です。

建物状況調査を行い、もし何か不具合が見つかった場合には、 その内容を確認したうえで、 新築時の分譲会社や施工会社に補修を相談することも考えられます。

建物状況調査ですべての不具合が発見できるわけではありませんが、 何も確認しないまま「契約不適合責任免責」で売却するよりも、 購入検討者に建物の状態を説明しやすくなります。

この流れであれば、売主にとっても建物状況調査の費用程度で済む可能性がありますので、 大きな負担をかけずに購入検討者の不安を減らすことができます。

05 買主の安心が売却にもつながる 売主にとってもメリットがある

購入検討者にとってのリスクを極力なくすことこそ、 結果として早く、高く売却することにつながる と私は考えています。

また、建物状況調査を行うことは、 購入検討者のためだけではありません。 売主自身のリスクを減らすという意味でも重要です。

そのため弊社では、特に中古一戸建てについては、 売却前に建物状況調査を行い、 売主と買主の双方が建物の状態をできるだけ把握したうえで契約すること をオススメしています。

もちろん、建物状況調査を行えば、 将来発生するすべての不具合を発見できるというものではありません。 それでも、売却時点で確認できる範囲の状態を把握し、 その内容を購入検討者にも説明しておくことは、 引渡し後のトラブルを減らすうえで大きな意味があります。

「売却後の責任をできるだけ負いたくない」という理由だけで免責にするのではなく、 新築時の保証を確認し、必要であれば建物状況調査を行い、 購入検討者が安心して判断できる材料を揃える。

その方が購入する側だけでなく、 結果的には売主自身にとってもメリットのある売却方法になる と考えています。