住み替え時に迷う！3,000万円特別控除VS住宅ローン控除、どちらが本当にお得⁉｜板橋区・北区・豊島区で新築一戸建て・中古マンションを買うなら富士屋不動産

2021年 4月18日投稿

2024年 8月 9日更新

2026年 9月 8日更新

3,000万円特別控除 vs 住宅ローン控除、どちらが本当にお得？

住み替えを検討する際、税金対策は非常に重要なポイントです。現在の住宅市場では、住み替えや新しい住まいの購入が活発に行われており、多くの方が税控除を最大限に活用したいと考えています。

特に「3,000万円特別控除」と「住宅ローン控除」のどちらを選ぶべきか迷われる方が少なくありません。この二つは併用できないため、慎重な選択が求められます。なお住宅ローン減税は令和8年度税制改正により、入居期限が令和12年12月31日まで5年間延長されました。

目次 ▲

●3,000万円特別控除と住宅ローン控除、どちらがお得か？
●シミュレーション～マンションを売却し、新築一戸建てに住み替えた場合
●専門家への相談は必須です!!
●住み替えのご相談は富士屋不動産へ

3,000万円特別控除と住宅ローン控除、どちらがお得か？

「3,000万円特別控除」は、マイホーム（居住用財産）を売却した際に譲渡所得から最高3,000万円までを控除できる特例です。一方で、「住宅ローン控除」は新居の購入に際して、一定の条件下で所得税や住民税から控除を受けることができる制度です。

それぞれの制度には特徴があり、どちらがよりお得かは個々の状況によって異なります。次に、具体的なシミュレーションを通じて、どちらがあなたにとって有利かを検証してみましょう。

シミュレーション～マンションを売却し、新築一戸建てに住み替えた場合

ケーススタディ

平成26年5月に4,000万円（建物2,000万円・土地3,000万円）で購入したマンションを、令和8年1月に6,000万円で売却した場合の譲渡所得税をシミュレーションしてみます。

・譲渡時の費用：仲介手数料2,046,000円、印紙代30,000円

・売却物件の購入時の費用：印紙代10,000円、登記費用250,000円

・所有期間12年（長期譲渡）／税率20.315％

※シミュレーションでは省略しておりますが、売却時の固定資産税の清算金も譲渡価格に含まれます。

建物の減価償却費相当額約326万円を差し引いた取得費は約4,700万円。譲渡費用と合わせて計算すると譲渡所得は約1,092万円となり、譲渡所得税及び住民税は約222万円になりました。

※所有期間10年超のマイホームには軽減税率（課税譲渡所得6,000万円以下の部分は14.21％）の特例がありますが、これも住宅ローン控除とは併用できません。そのため住宅ローン控除を選ぶ場合は、上記のとおり20.315％で計算します。
出典：国税庁 No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例

▼こちらで実際のシミュレーションが可能です▼

一戸建て・マンション売ったら、手元にいくら残る？譲渡所得税シミュレーション

次に、新築一戸建てへの買い替えの場合を考えます。

・購入物件：令和8年9月に9,000万円の新築一戸建て（ZEH水準省エネ住宅）を35年ローン、金利1.195％、100％ローンで購入

・年収：年収1,000万円

・家族構成：配偶者（扶養）、19歳未満のお子様１人、その他所得控除なし

令和8年に入居する新築のZEH水準省エネ住宅は、借入限度額3,500万円・控除期間13年・控除率0.7％です。今回のケースは19歳未満の扶養親族がいる「子育て世帯」に当たるため、借入限度額が4,500万円に上乗せされます。

新築住宅の区分（令和8年入居）	一般世帯	子育て世帯・若者夫婦世帯
長期優良住宅・低炭素住宅	4,500万円	5,000万円
ZEH水準省エネ住宅	3,500万円	4,500万円
省エネ基準適合住宅	2,000万円	3,000万円

※子育て世帯＝19歳未満の扶養親族がいる方／若者夫婦世帯＝配偶者のいる40歳未満の方、または40歳未満の配偶者がいる40歳以上の方。控除期間はいずれも13年間、控除率0.7％です。
出典：国土交通省「住宅を新築したとき・建築後使用されたことのない住宅（分譲住宅、建売住宅）を取得したとき」

この条件で住宅ローン控除を計算すると13年間で約410万円の控除を受けることが出来ます（4,500万円×0.7％＝31.5万円／年 × 13年＝409.5万円）。

ここがポイント：借入額を増やしても控除額は増えません

借入額9,000万円に対し、控除の対象となる年末残高の上限は4,500万円です。35年返済では13年目の年末残高でも約6,268万円残るため、13年間を通じて控除額は毎年31.5万円で頭打ちになります。借入額が8,000万円でも9,000万円でも、金利が0.5％でも1.2％でも、この世帯の控除総額は約410万円で変わりません。

また、控除しきれない分は切り捨てになるため、そもそも所得税・住民税の納税額が年31.5万円に届かないご家庭では、控除総額はこれより小さくなります（住民税から控除できるのは年9.75万円が上限です）。

▼こちらで実際のシミュレーションが可能です▼

【2026年～2030年】住宅ローン控除シミュレーション

まとめると、

売却で出た利益（譲渡所得）は約1,092万円です。3,000万円特別控除を使えばこの利益から3,000万円を差し引けるため税金は0円、使わない場合は1,092万円×20.315％＝約222万円を納めることになります。

	3,000万円特別控除を選んだ場合	住宅ローン控除を選んだ場合
売却時に納める税金	0円	▲約222万円
13年間の住宅ローン控除	0円	＋約410万円
差引	±0円	約＋188万円

差引で約188万円、今回のケースでは3,000万円特別控除よりも住宅ローン控除を選択する方が有利です。

併用できない期間にもご注意ください

3,000万円特別控除を使うと、新居に入居した年とその前2年・後3年の間は住宅ローン控除が使えません。今回の例は令和8年1月に売却して同じ令和8年9月に入居するケースですが、たとえば売却が令和6年や令和7年であっても「前2年」に含まれるため、やはりどちらか一方の選択になります。売却と購入の時期が数年離れていても対象になる点は見落とされがちです。
出典：国土交通省「住宅ローン減税」（他の税制措置との併用可否）／国税庁 No.3302 マイホームを売ったときの特例

▼併せて読んでほしい記事▼