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中古一戸建ての売却時に建物状況調査はするべき?

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中古一戸建ての売却時に建物状況調査はするべき?

カテゴリ:不動産売却
2023年10月19投稿
今回は中古一戸建ての売却を検討している方に書きたいと思います。

中古住宅の売買の際には、仲介不動産会社は宅建業法に従って、媒介契約書面、重要事項説明書や売買契約書に「建物状況調査を実施する者のあっせんの有無」について記載しなければなりません。

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「建物状況調査」を実際に行うかどうかは売主の判断になり、購入希望者が調査を希望しても売主の許可がなければ行うことはできません。

一部の売主においては、買主が希望すれば買主の費用負担で「建物状況調査」を行うことを許可するという方法を取っていますが、弊社が一戸建ての売却の依頼を受ける際には、原則、媒介契約締結と同時に売主の費用負担にて「建物状況調査」を行っていただいております。

ちなみに、私が数年前に自宅を売却した際にも「建物状況調査」を実施しました。

築10年の木造一戸建ての建物状況調査の結果は?

旧宅は築10年の一戸建てでしたが、調査報告書によると外壁サイディングのシーリング材に劣化があるということで、外壁シーリング材の打ち替えを行わないと「既存住宅瑕疵保証」には加入できないという結果でした。

建物状況調査の判定

基礎、柱や床などの構造部分については特に問題はありませんでしたが、外壁サイディングのシーリングが紫外線によりヘコミや一部切れている箇所が見つかりました。

築10年の外壁シーリングの劣化

シーリング材が切れています。


築10年の外壁シーリングの劣化

サッシ上端部分のシーリングにヒビが入っています。

旧宅を購入されたお客様には契約前に調査報告書をお渡しし、外壁全部のシーリング材を打ち替えないと瑕疵保険には加入できないこと、こちらでは打ち替えを行わないので、この販売価格にしていると伝えたうえでご購入いただいております。

なお、「建物状況調査」の費用は3万円~10万円ほどになります。

建物状況調査の許可をしない場合でも、気に入ったら買っちゃう?

弊社の近くで築1年の中古一戸建てが売りにでていますが、この物件の資料には「契約不適合責任免責」と記載があり、おそらく状況調査を行うことはできないでしょう。
※契約不適合免責とは、簡単にいうと引き渡し後に雨漏りや欠陥が見つかっても売主は責任を持ちませんよということです。

築1年なのに「契約不適合免責」って・・・売主側の仲介会社の知識不足で売主への説明が足りないのか、横着しているだけなのか、売主に特別な事情があるか分かりませんが、何か不具合があって隠し事があるのではないかと勘繰ってしまうので、「建物状況調査」を行えないのであれば、弊社のお客様がこの家欲しいと思ってもオススメしませんね。

そんなこといっても、人気の小学校の学区域で希少性の高い一戸建てだからどうしても欲しいという方には、売主側の不動産会社名伝えるので直接お問い合わせしてくださいと伝えちゃいます。

こんな営業スタイルなので、新着・未公開情報だけ欲しいというお客様は他社に行ってしまうのが切ないですけど、弊社の営業スタイルを信頼してくれるお客様も多くおられるので、このままのスタイルで頑張ります。

売主が建物状況調査を行うメリットとデメリット

売主が「建物状況調査」を行うメリット
〇引き渡し後のトラブル回避ができる。
〇近隣の物件との差別化ができる。
〇購入者も安心して買えるので、早く、高く売れる可能性がある。

売主が「建物状況調査」を行うデメリット
〇調査費用3万円~10万円の負担がある。
〇認知していない不具合が見つかる可能性がある。
〇不具合が見つかった場合、購入検討者に伝える義務が発生する。
〇不具合が見つかった場合、補修費用の負担若しくは減額の可能性がある。

「建物状況調査」を行った結果、不具合が見つかると売りにくくなりそう、補修費用分の値下げ交渉があるかもという点で心配になるかもしれませんが、購入検討者側からすると事前に補修しなければいけない箇所や費用感が分かる方が安心して決断できるのではないかと考えます。
※「建物状況調査」の結果に問題がなかったとしても、全く不具合がないということではありません。

新築一戸建てやマンションの価格高騰により、新築は予算的に厳しいから中古一戸建てを探している方も増えてきた印象です。

近隣にある競合物件と比べて築年数は古いけど、「建物状況調査」を行うことで、購入検討者の安心に繋がり、結果的に早く、高く売却できるものと考えます。

今日のところはこの辺で。
では、また。

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山本 亮

住宅の設計、施工管理、建売用土地仕入れを経験した住宅のプロの目線で、お客様のお住まい探しをお手伝いさせて頂きます。また、10年前に新築一戸建てを購入し、現在はマンションに居住しておりますので、一戸建て・マンションそれぞれの良い点、悪い点など実際に住んでみて分かることなどもお伝えします。 私は代表者ですので、無責任な仕事は致しません!お一人お一人のお客様の為に責任をもって対応させて頂きます。

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