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中古一戸建て住宅購入時のポイントと注意点⑤建物状況調査と既存住宅瑕疵保険について

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中古一戸建て住宅購入時のポイントと注意点⑤建物状況調査と既存住宅瑕疵保険について

カテゴリ:中古住宅のポイント

中古一戸建てを購入する際に気をつけたい5つのポイント

ⅰ.その建物が新築された年次
ⅱ.新築時に10年保証が付与された住宅かどうか
ⅲ.中間検査、完了検査を受けた住宅かどうか
ⅳ.建物状況調査が受けられるか
ⅴ.既存住宅瑕疵保険に加入できるか
の5つのポイントの後半ⅳ.ⅴ.についてご説明します。

前半の3項目については、購入を検討している住宅が新築時にはどのような背景で建築されたかや検査の実施について説明しましたが、後半ではその建物の「今の状況」を知るための検査になります。

建物の「今の状況」を知るとはいっても、宅建業改正に伴い始まった「建物状況調査」を始め「住宅診断」、「ホームインスペクション」など何がどう違うのか分かりずらい定義の検査があります。
平成30年4月1日に宅建業法が改正され、中古住宅の売買時には、「建物状況調査」の有無についての説明が義務付けされました。

建物状況調査とは

ここでいう「建物状況調査」とは、国土交通省の定める講習を修了した建築士が、建物の基礎、外壁など建物の構造耐力上主要な部分及び雨水の浸入を防止する部分に生じているひび割れ、雨漏り等の劣化・不具合の状況を把握するための調査です。~国交省ホームページより

木造一戸建ての建物状況調査の項目

建物状況調査を行うことにより、家の現時点での状況を確認できる為、安心して購入の判断ができること、購入後のメンテナンスの見通しや建てやすいことなどのメリットがあります。

原則、弊社が中古一戸建ての売却依頼を受ける際には建物状況調査を受けていただいております。

建物状況調査の実施

上の写真は、弊社にて媒介をご依頼いただいた際に行った調査時のものです。

調査結果は、構造耐力上主要な部分と雨水を防止する部分についての劣化具合のチェックシートと調査点の写真と併せて調査書が発行されます。

既存住宅瑕疵保険の検査シート

既存住宅瑕疵保険の検査シート

給排水管路のチェックシート

給排水管路のチェックシート


状況調査に結果により劣化事象がない場合や劣化があった場合には補修を行ったうえで再検査に合格すれば、後段にある「既存住宅瑕疵保険」に加入することができます。


ホームインスペクションとは

一方、「ホームインスペクション」をネットで検索すると、「ホームインスペクション(住宅診断)」とは、住宅に精通したホームインスペクター(住宅診断士)が、第三者的な立場から、また専門家の見地から、住宅の劣化状況、欠陥の有無、改修すべき箇所やその時期、おおよその費用などを見きわめ、アドバイスを行なう専門業務を指します。~日本ホームインスペクターズ協会より

中古住宅を購入するにあたって「建物状況調査」や「ホームインスペクション」を利用することにより、建物の「今の状況」を知ることができますので、大変有意義な制度ではあるのですが、これらの調査はお引渡し前に行うため、売主様の許可が必要になることです。

後段で説明する既存住宅瑕疵保険への加入や建物状況調査の実施は売主様の許可がないと実施ができませんので、ご希望に沿う中古の一戸建てを見つけることが出来ても、建物状況調査やホームインスペクションが実施できるとは限らないのです。

弊社が売主様側の仲介に入る場合、売主様へは建物状況調査の実施や既存住宅瑕疵保険へ加入された方が買主様も安心して購入することができるので、結果的に高く売れる事、早く売れるという説明をしておりますので、比較的築浅の物件であればご理解頂けることが多くありますが、築年数が経っている物件の場合は二の足を踏まれるケースもあります。

調査に協力して頂けないのであれば、購入を控えるか、リスクを負ってでも購入を決断されるかは購入検討者様の判断によるところでしょうか。

既存住宅瑕疵保険

一般の方が売主様の場合、お引渡しから3か月以内(不動産会社が売主の場合の瑕疵担保責任期間は2年)の瑕疵は売主様の負担により補修をして頂けるケースが多いのですが、それ以降に生じた瑕疵については買主様がそのリスクを負う事になります。

そこで「既存住宅瑕疵保険」という保険への加入がお勧めです。

「既存住宅瑕疵保険」は新築住宅の購入時と同様に主要構造部分と雨水の浸入を防止する部分について、1年(売主が不動産会社の場合は2年)・5年(契約によります)は保証を受けられるといものです。

その他、給排水管路やシロアリ損害についてもオプションで加入することも可能です。

「既存住宅瑕疵保険」に加入するには、「建物状況調査」と同様、売主様の許可が必要です。

その他にも、昭和56年6月1日以降に建築確認許可を取得した住宅(新耐震基準)であること、床下点検口及び天井点検口が設置されていることが必須です。

既存住宅瑕疵保険 付保証明書


既存住宅瑕疵保険 付保証明書

瑕疵保険に加入していても経年劣化による漏水などは免責事項ですので、メンテナンスが重要ですね。

既存住宅瑕疵保険に加入していると登録免許税、不動産取得税、住宅ローン減税、贈与税の非課税措置などの軽減を受けることができます

まとめ

新築住宅の場合、設備や内装もピカピカで設備についてはメーカー保証が効きますが、中古住宅の場合は様々なリスクがありますので、事前に各項目について売主様へのヒアリングや仲介不動産会社の協力が不可欠ですので、仲介不動産会社選びも大切になりますよ。



中古住宅購入時のポイント②不動産取得税について





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山本 亮

住宅の設計、施工管理、建売用土地仕入れを経験した住宅のプロの目線で、お客様のお住まい探しをお手伝いさせて頂きます。また、10年前に新築一戸建てを購入し、現在はマンションに居住しておりますので、一戸建て・マンションそれぞれの良い点、悪い点など実際に住んでみて分かることなどもお伝えします。 私は代表者ですので、無責任な仕事は致しません!お一人お一人のお客様の為に責任をもって対応させて頂きます。

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