板橋区で中古一戸建てを購入する際に注意すべき５つのポイント
1⃣.その建物が新築された年次
2⃣.新築時に10年保証が付与された住宅かどうか
3⃣.中間検査、完了検査を受けた住宅かどうか
4⃣.建物状況調査が受けられるか
5⃣.既存住宅瑕疵保険に加入できるか
今回は、後半の4⃣と5⃣についてご説明します。
前半の３項目についてのまとめ
前半では、板橋区で中古一戸建てを購入する際に、新築時の検査や保証の有無を確認することの重要性について説明しました。後半では、その住宅の「現在の状態」を把握するための検査についてお話しします。
「現在の状態」を知るためには、宅建業法の改正に伴って導入された「建物状況調査」や、「住宅診断」、「ホームインスペクション」といったさまざまな検査がありますが、これらの定義がわかりにくいと感じる方もいるかもしれませんので、そちらについても解説します。なお、平成30年4月1日の宅建業法改正により、中古住宅の売買時には「建物状況調査」実施の有無について説明することが義務付けられました。
4⃣建物状況調査とは
「建物状況調査」とは、国土交通省の定める講習を修了した建築士が、建物の基礎、外壁など建物の構造耐力上主要な部分及び雨水の浸入を防止する部分に生じているひび割れ、雨漏り等の劣化・不具合の状況を把握するための調査です。～国交省ホームページより
※木造一戸建ての建物状況調査の項目
板橋区の木造一戸建てにおいても、この建物状況調査を実施することで、家の現在の状況を把握でき、安心して購入の判断ができます。また、調査結果に基づいて、購入後のメンテナンスの見通しを立てることができるというメリットがあります。
弊社では、中古一戸建ての売却依頼を受ける際には、原則として建物状況調査を受けていただいています。調査には床下点検口および天井点検口が設置されていることが条件となります。
※建物状況調査の様子
※既存住宅瑕疵保険の検査シート
※給排水管路のチェックシート
状況調査に結果により、劣化事象がない場合や劣化があった場合には補修を行ったうえで再検査に合格すれば、後段にある「既存住宅瑕疵保険」に加入することができます。
ホームインスペクションとは
一方、「ホームインスペクション」をネットで検索すると、「ホームインスペクション（住宅診断）」とは、住宅に精通したホームインスペクター（住宅診断士）が、第三者的な立場から、また専門家の見地から、住宅の劣化状況、欠陥の有無、改修すべき箇所やその時期、おおよその費用などを見きわめ、アドバイスを行なう専門業務を指します。～日本ホームインスペクターズ協会より
中古住宅を購入するにあたって、「建物状況調査」や「ホームインスペクション」を利用することにより、建物の「現在の状態」を知ることができますので、大変有意義な制度ではあるのですが、これらの調査はお引渡し前に行うため、売主様の許可が必要になることです。
後段で説明する既存住宅瑕疵保険への加入や建物状況調査の実施には、売主様の許可が必要です。そのため、たとえご希望に沿う中古の一戸建てを見つけたとしても、売主様の許可が得られない場合は、建物状況調査やホームインスペクションを実施できない可能性があることを念頭に置いておく必要があります。
弊社が売主様側の仲介に入る際には、売主様に対して建物状況調査の実施や既存住宅瑕疵保険への加入を強くオススメしています。そのため、買主様が安心して物件を購入できるようになり、結果的に物件をより高値で、また神族に売却できる可能性が高まるためです。特に築浅の物件であれば、売主様にもご理解いただけることが多いですが、築年数が経っている物件の場合には、売主様が慎重になるケースもあります。
もし、売主様がこれらの調査に協力していただけない場合、購入検討者様としては、購入を見送るか、リスクを負ってでも購入を決断するか、慎重に判断する必要があるでしょう。
5⃣既存住宅瑕疵保険の必要性
中古住宅の購入時に考慮すべきもう一つの重要なポイントは「既存住宅瑕疵保険」です。
一般の方が売主様の場合、お引渡しから３か月以内（不動産会社が売主の場合の瑕疵担保責任期間は2年）の瑕疵は売主様の負担により補修をして頂けるケースが多いのですが、それ以降に生じた瑕疵については買主様がそのリスクを負う事になります。
そこで「既存住宅瑕疵保険」という保険への加入がお勧めです。
建物状況調査の結果、劣化が見られない場合や、劣化箇所が補修された場合には、「既存住宅瑕疵保険」に加入することが可能です。この保険は、新築住宅の購入時と同様に、主要構造部分や雨水の浸入を防ぐ部分について、1年（売主様が不動産会社の場合は2年）または5年（契約によります）の保証を受けられるものです。また、オプションで給排水管路やシロアリ損害についても保証を受けることができます。
「既存住宅瑕疵保険」に加入するには、「建物状況調査」と同様、売主様の許可が必要です。その他にも、昭和56年6月1日以降に建築確認許可を取得した住宅（新耐震基準）であることも要件になります。
※既存住宅瑕疵保険 付保証明書
瑕疵保険に加入していても経年劣化による漏水などは免責事項ですので、メンテナンスが重要ですね。
既存住宅瑕疵保険に加入していると登録免許税、不動産取得税、住宅ローン減税、贈与税の非課税措置などの軽減を受けることができます。
まとめ
板橋区での中古一戸建て購入を検討されている方は、ぜひこれらのポイントを押さえて、安心できるお住まいを見つけてください。
富士屋不動産へお任せいただければ、全力でお住まい探しのサポートいたします。
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