お勧めできる新築年次（築年数）と新築時の10年保証義務化の時期について
中古一戸建てを購入する際に気をつけたい５つのポイント
ⅰ.その建物が新築された年次
ⅱ.新築時に10年保証が付与された住宅かどうか
ⅲ.中間検査、完了検査を受けた住宅かどうか
ⅳ.建物状況調査が受けられるか
ⅴ.既存住宅瑕疵保険に加入できるか
の５つのポイントについてご説明します。
ⅰ～ⅲ.建築年次や新築時の検査や保証について、建物を新築する際の条例などの改正からご説明します。
平成11年7月 中間検査の実施が義務化。
平成11年7月以降に建築確認申請を提出する建物については、屋根工事完了時に中間検査（3階建ての場合）の実施が義務付けされました。
中間検査が導入されたことにより、建築確認申請の間取りと実際に出来上がる間取りが大幅に異なるということはなくなりました。
そんなこと当たり前だと思われるかもしれませんが、それ以前の建売住宅では違反建築と呼ばれる物件も相当数ありましたので、建築確認申請の間取りと実際に建てる間取りが全然違うという物件もあるんですよ。
平成12年4月 品確法が規定。
住宅の品質確保の促進等に関する法律により、「構造耐力上主要な部分および雨水の浸入を防止する部分」について「10年間の瑕疵担保責任」が規定されました。
簡単に纏めると、新築一戸建てを分譲、建物を建築する場合、主要構造部分と雨漏りについての欠陥は、売主が10年間保証するという法律です。
当時、多くの中小建売業者は、保証検査機構などへ任意で保険に加入し、①基礎配筋検査、②構造体検査、③外壁下地検査、④完了検査の計４回の検査を受けて、お客様への保証の担保としていました。
併せて地盤調査も実質的に義務化されましたので、およそ平成13年以降築の住宅であれば、ある程度の品質が保たれていると思っても良いかもしれません。
平成15年頃から完了検査の実施が一般化
本来、建物を建築する際には建築確認申請から始まり、建物が完了後には完了検査が義務付けされていますが、以前の建売住宅では完了検査を実施されている住宅は多くはなかったのです。
私の知る限り平成15年頃から建売住宅においても完了検査を受けることが一般的になり、現在ではほぼ全ての物件で完了検査を受けていると思います。
稀に完了検査を受けていない物件が販売されていて、驚くこともありますが・・・
2年程前になりますが、お客様と内覧をしたところ、明らかに検査を受けていない（違反建築）だろうと思われたので、お客様には事情をご説明しご購入を諦めて頂いた物件もありました。
平成21年10月 住宅瑕疵担保履行法が施行。
住宅瑕疵担保履行法（特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律）とは、新築マンション、建売住宅や注文住宅の「事業者」に資力確保措置を義務付けたものです。
施行日以降にお客様へお引渡しする新築住宅では、売主や建設会社が、供託もしくは保険加入のいずれかの措置をとらなければならなくなりました。
当時、構造計算書偽造問題が発覚し、マンション分譲会社が倒産したことにより、10年の瑕疵担保責任が履行されないことになったのがきっかけです。
中小建売業者は同法が施行される前から任意の保険に加入していましたので、私が勤めていた会社でも大きな問題にはならなかった記憶があります。
その他にも平成14年頃からは外壁下地全てに構造用合板を貼ったり、床下地材も24ミリの合板を貼るのが一般的になりましたので、より安全な建物になったかと思います。
私個人がお勧めできる築年数は完了検査を受けているだろうと思われる平成15年以降でしょうか。
また、築古の物件を安く購入できるのであれば、耐震補強を含めたリフォームをご検討されるのもありですね。
中古住宅の場合、経年劣化もありますので、完了検査を実施した住宅だから大丈夫ということでもありませんので、建物状況調査や既存住宅瑕疵保険に加入できるかどうかも大切なポイントですね。
こちらは次回の機会にお話しさせて頂きます。
中古住宅購入時のポイント②不動産取得税について
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