中古一戸建て購入時のポイント③お勧めできる新築年次(築年数)と新築時の10年保証義務化の時期について解説します。
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板橋区で中古一戸建てを購入する際には、以下の5つのポイントに注意することが重要です。
これらのポイントを押さえておくことで、安心して購入を検討することができます。それでは、各ポイントについて詳しくご説明します。

1⃣~3⃣. 建築年次や新築時の検査・保証について
板橋区で中古一戸建てを検討する際には、特に建築年次や新築時に実施された検査や保証の有無が重要です。これまでの条例や法改正により、新築住宅の品質が向上してきたため、これらの点を確認することで、より安心して物件を選ぶことができます。
平成11年7月に中間検査の実施が義務化されました。これにより、平成11年7月以降に建築確認申請を提出した建物では、屋根工事完了時に中間検査が義務付けられました(3階建ての場合)。中間検査の導入により、建築確認申請で提出された間取りと、実際に建築された間取りが大きく異なることがなくなりました。
一見当然のことのように思われるかもしれませんが、それ以前の建売住宅では、違反建築と呼ばれる物件が少なくなく、建築確認申請時の間取りと実際に建てられた間取りが大きく異なることがあったのです。
住宅の品質確保の促進等に関する法律により、「構造耐力上主要な部分」および「雨水の浸入を防止する部分」について「10年間の瑕疵担保責任」が規定されました。簡単に言うと、新築一戸建てを分譲、建物を建築する場合、主要構造部分や雨漏りに関する欠陥は、売主が10年間保証しなければならないという法律です。
当時、多くの中小建売業者は、保証検査機構などの保険に任意で加入し、①基礎配筋検査、②構造体検査、③外壁下地検査、④完了検査の計4回の検査を受けることで、お客様への保証を確保していました。
また、地盤調査も事実上義務化されたため、平成13年以降に建てられた住宅は、ある程度の品質が保たれていると思っても良いかもしれません。
本来、建物の建築は建築確認申請から始まり、建物が完成した後には完了検査を受けることが義務付けられていますが、以前の建売住宅では完了検査を受けていない物件が少なくありませんでした。私の経験では、平成15年頃から建売住宅でも完了検査を受けることが一般的になり、現在ではほとんどすべての物件が完了検査を受けていると思われます。
しかし、稀に完了検査を受けていない物件が販売されていることがあり、驚くこともあります。例えば、数年ほど前にお客様と内覧を行った際、明らかに完了検査を受けていない(違反建築の可能性がある)物件を確認し、その際にはお客様に事情を説明し、購入を見送っていただいたケースもありました。
住宅瑕疵担保履行法(特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律)とは、新築マンションや建売住宅、注文住宅の「事業者」に対して、資力確保措置を義務付けたものです。施行日以降にお客様へ引き渡される新築住宅では、売主や建設会社が供託金を積むか、保険に加入するかの措置をとることが求められるようになりました。
この法律が施行された背景には、構造計算書偽造問題が発覚し、マンション分譲会社が倒産したことで、10年間の瑕疵担保責任が履行されないことになったのがきっかけです。ただし、中小建売業者の多くは、施行前から任意で保険に加入していたため、私が勤めていた会社でも大きなトラブルは発生しなかった記憶があります。
また、平成14年頃からは、外壁下地全てに構造用合板を使用したり、床下地材には24ミリの合板を採用することが一般的になり、建物の安全性が向上しました。
私個人としては、板橋区で中古一戸建てを選ぶ際には、完了検査を受けている可能性の高い平成15年以降の物件をオススメします。また、築年数が古い物件を安価で購入し、耐震補強を含めたリフォームを検討するのも良い選択肢です。
ただし、中古住宅は経年劣化が避けられないため、完了検査を受けている住宅であっても安心とは限りません。そのため、建物状況調査を実施し、既存住宅瑕疵保険に加入できるかどうかを確認することが非常に重要です。
こちらは次回にお話しさせて頂きます。
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