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土地を買って注文住宅を建てるときの資金繰り、思ったより大変!? 建築条件付き売地との違いも解説

#売地 #住宅ローン

「土地を買って、理想の家を建てたい！」、私もできる限り土地探しからお手伝いし、高性能な家づくりを実現していただきたいと考えていますが、実際に資金繰りを考えると、思った以上にシビアだったりします。

土地＋注文住宅の購入、意外と“お金の動き”が複雑

注文住宅の場合、工務店やハウスメーカーにより、工事請負契約時の手付金以外にも着工時の中間金、上棟時の中間金などの支払いがあり、住宅ローンが実行される前に大きな支払いが発生します。

住宅ローンは、基本的に建物完成時に融資の実行がされるため、土地残金支払いや建物中間金支払い時の「つなぎ資金」をどう確保するかが大きなポイントになります。

「建築条件付き売地」の場合、土地の売主と建物の請負業者が同じグループであるケースも多く、その場合は次のようなメリットがあります。

・土地・建物それぞれの手付金を抑えられることが多い。

・建物の中間金が不要となることも多い。

つまり、自己資金の出費を最小限に抑えやすいのが特徴です。

注文住宅キャッシュフロー

一方、建築条件のない土地を購入して、別の工務店やハウスメーカーで建てる場合は、次のような支払いが一般的です。

たとえば、

土地5,000万円＋建物3,500万円＝総額8,500万円のケースでは、建物中間金だけで約2,100万円の支払いが発生します。

メガバンクの住宅ローンは、土地購入資金は住宅ローンの「分割融資」ができますので、土地代については住宅ローンの一部を先に実行してもらえるので安心です。

しかし、建物の中間金は、提携ハウスメーカー以外では融資対象外となるケースもあります。

その場合、自己資金で用意する必要があります。

ネット銀行の住宅ローンは、建物完成時の一括融資になることが一般的です。

そのため、土地の購入代金や建物の中間金などの支払いは、自己資金もしくはノンバンク系の金融機関から「つなぎ融資」を受ける必要があります。

土地分のみ自行のつなぎ融資を受けられる銀行もあります。

たとえば、土地：5,000万円＋建物：3,500万円で、建物中間金：30％（＝1,050万円）という前提で比較してみましょう。

※利息は「借入額×金利÷12」で算出しています。

融資パターン	金利	毎月利息の目安	建物完成までの毎月負担
メガバンク分割融資	年0.875％	土地：約3.6万円＋中間金：約0.8万円	約4.2万円/月
ノンバンク系などつなぎ融資	年3.0％	土地：約12.5万円＋中間金：約2.6万円	約15.1万円/月
土地はネット銀行建物はノンバンク	土地：年0.875％建物：年3.0％	土地：約3.6万円＋中間金：約2.6万円	約6.2万円/月