以前のブログでも「拡大されるかも？」とお伝えしていましたが、令和8年度（2026年度）税制改正大綱により、住宅ローン控除や不動産取得税の床面積要件が50㎡から「40㎡」に緩和されることがほぼ決まりました！
これまで、40㎡以上50㎡未満の住宅に対するローン控除は「新築」に限り適用されていましたが、今後は既存住宅（中古マンション等）でも適用されるようになります。
単身者やDINKS（共働き夫婦）など、コンパクトな住まいを探している方にとって非常に嬉しいニュースですね。
ただし！「40㎡への緩和」には条件があります
今回の税制改正により面積のハードルは下がりましたが、適用を受けるための重要な条件を整理しておきましょう。
※所得が1,000万円を超える方や、子育て世帯等への上乗せ措置を利用する場合は、これまで通り「50㎡以上」が必要です。
② 立地の条件（不動産取得税などの特例） 不動産取得税などの特例措置についても下限が40㎡（課税床面積）に引き下げられますが、東京都特別区（23区）内の「特定都市再生緊急整備地域」は例外となります。
東京駅周辺、渋谷、新宿、品川などの大規模な再開発が指定されているエリアについては、引き続き下限が50㎡以上に据え置かれます。都心のヴィンテージマンション等をご検討中の方は注意が必要です。
（※板橋区や北区などで一般的な物件を探す場合は、あまり気にしなくても大丈夫なケースが多いです）
そもそも「床面積」はどう見る？壁芯と公簿の違い
初めて家探しをする方がよくつまずくのが「面積の見方」です。中古マンションでよく見る「壁芯（専有）面積」は、住宅ローン控除などの面積判定では使いません。
② 公簿面積＝登記簿面積（内法面積） 登記簿に記載される面積です。壁の内側（内法）で測るため、壁芯より数㎡小さくなることが多いです。
住宅ローン控除、登録免許税の軽減などは、②の「公簿面積（登記簿面積）」を使います。
特にマンションは壁が分厚いので、5㎡以上変わることもあります。これまでは「壁芯では53㎡あるのに、公簿では48㎡だからローン控除が使えない…」というケースが多くありました。
【新制度】面積要件の緩和でどう変わる？
制度ごとに、どの「床面積」を使っているかが違います。
新制度では「原則40㎡以上（所得1,000万円以下などの条件あり）」でクリアできるようになりました。
② 不動産取得税の軽減 判定に使う面積：固定資産税評価証明書の「現況床面積（課税床面積）」
新制度ではこちらも「原則40㎡以上（特定都市再生緊急整備地域を除く）」に緩和されます。
※マンションは“専有部分＋共用部分按分”となるため、登記簿より大きくなるケースが多いです。
▼中古マンション（2LDK）の例▼
- 広告（壁芯）：50.05㎡
- 登記簿：48.3㎡
- 固定資産評価の課税床面積：51.7㎡
これまで「登記簿50㎡未満」でアウトだったこの物件も、新制度（※所得1,000万円以下・対象地域外を想定）では以下のように全てクリアできるようになります！
| 制度 | 基準（新制度） | 結果 |
|---|---|---|
| 住宅ローン控除 | 登記簿 40㎡以上 ※所得1000万円以下 |
〇（48.3㎡） |
| 登録免許税の軽減 | 登記簿 40㎡以上 | 〇（48.3㎡） |
| 不動産取得税軽減 | 課税床面積 40㎡以上 ※特定地域外 |
〇（51.7㎡） |
今回の税制改正により、“50㎡の壁”に阻まれていた優良な中古コンパクトマンションが、一気に検討しやすくなります。
「この物件は自分の所得や条件でローン控除が使えるの？」とご不安な方は、ぜひお気軽に富士屋不動産までご相談ください！
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