同じ板橋区・仲宿でも査定額が変わる理由｜地域を知る会社が見るポイント
同じ板橋区、同じ仲宿でも、不動産の評価は一律ではありません。道路、学区、用途地域、土地の形、高低差など、数十メートル場所が違うだけでも査定の考え方が変わることがあります。
査定額は、「どの会社に頼んでも同じ」ではありません。
一括査定は、複数の不動産会社へまとめて依頼できる便利な仕組みです。一方で、査定に使う比較事例や、物件固有の条件の見方によって、提示される査定額に差が出ることがあります。
だからこそ、査定額の高低だけでなく、「なぜその価格なのか」を説明できるかまで確認することが大切です。
同じ板橋区でも、
査定額に差が出る理由があります。
土地や一戸建ては、町名や駅距離だけでは価格を判断できません。富士屋不動産では、周辺事例だけでなく、その不動産固有の条件を一つずつ確認します。
道路・接道条件
道路幅員、公道・私道、セットバック、接道方向、間口などは、土地の使いやすさや建築計画に影響します。
用途地域・建築条件
建ぺい率・容積率、高度地区などによって、建てられる建物の規模や用途が変わります。
学校区
同じ駅距離でも、学校区によってファミリー層からの需要が変わる場合があります。
地形・ハザード
高低差、洪水、液状化なども、購入検討者が確認する大切な条件です。
土地の形・間口
面積が同じでも、間口や奥行きによって建築プランの入れやすさは変わります。
実際の買主需要
「誰がこの不動産を買うのか」という視点から、売出価格と販売方法を検討します。
例えば「仲宿」なら、
ここまで細かく見ています。
富士屋不動産の店舗がある仲宿でも、すべての不動産を同じ坪単価で評価することはできません。
査定では、例えば次のような項目を確認します。
同じ仲宿でも、こうした条件によって購入を検討する層や土地の使いやすさが変わります。地元を知っていることの意味は、単に「地元だから高く査定する」ことではなく、価格を判断するための材料を細かく持っていることだと考えています。
実際に、仲宿の土地で
他社査定と坪単価約80万円の差が出た事例があります。
売主様は一括査定サイトを利用し、複数の不動産会社へ査定を依頼されていました。
他社が査定していた価格との差
坪単価 約80万円富士屋不動産では、仲宿周辺の実績価格、土地条件、金沢小学校学区の需要などを確認して査定。当社のお客様とのご縁につながり、売却のお手伝いをさせていただきました。
その結果、他社が査定していた価格より 坪単価で約80万円高い価格で成約しました。
これは「地元だから高く査定した」という話ではありません。物件条件と地域の需要を細かく確認した結果です。
※すべての物件で同様の価格差が生じるものではありません。不動産価格は立地、面積、接道条件、土地形状、市況等によって異なります。
地元の査定で大切なのは、
「町名を知っている」ことだけではありません。
地域を知っていても、根拠のない高値査定では意味がありません。 大切なのは、その場所特有の条件を価格にどう反映したのかを説明できることです。
比較事例の条件差を見る
同じ仲宿の事例でも、面積・道路・用途地域・形状が違えば、そのまま比較はできません。
販売中の競合物件を見る
過去の成約事例だけでなく、現在売り出されている物件との競合関係も確認します。
買主側の見方で確認する
「この不動産なら誰が買うのか」「何を評価するのか」という視点から価格を考えます。
売主であるT様の声
8社すべてに訪問査定をお願いしましたが、2社は机上査定を持ってきました。また、査定で比較にならない物件を使っている会社もありました。御社は売出物件もすぐ調べてもらえた。個人経営のため、責任感があると思いました。
一括査定や会社選びは、
別の記事で詳しく解説しています。
町名だけではなく、
その不動産を一つずつ見て査定します。
一括査定を利用する前でも、利用した後でもご相談いただけます。査定額の根拠を確認したい段階でも構いません。
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