ここ数年、不動産価格の上昇が話題になっていますよね。確かに不動産の相場は上がっていますが、どんな物件でも高く売れるわけではありません。特に「クセのある物件」は、相場の上昇率と同じようには値上がりしにくいのが現実です。
クセのある物件とは？ ▲
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「近所の土地が〇〇万円で売れていたから、うちも高く売れるはず！」と思っていても、上記のような問題があると、同じような価格で売れるとは限りませんのでご注意ください。では、一つずつ解説していきます。
再建築不可とは？
「再建築不可」とは、一度建物を取り壊してしまうと新しく建て直すことができなくなる物件のことです。
建築基準法では、原則として「幅4m以上の建築基準法上の道路に、2m以上接していないと家が建てられない」とされています。なお、建築基準法が施行される前（昭和25年）からある４ｍ未満の道で、特定行政庁が指定した道路（42条2項道路）については、セットバックをすれば再建築が可能です。
再建築不可の例
①建築基準法上の道路ではない。
②建築基準法の道路には接しているが、道路に２ｍ以上接していない。
③袋地で道路に接していない。
このような場合、再建築はできません。
再建築不可物件のデメリット
建て替えができないため、リフォームしか選択肢がありません。
多くの金融機関で住宅ローンが利用できないため、購入者が限られます。
隣地所有者、買取業者や投資家に売ることが前提になりますので、いずれの場合も高値売却は難しくなると思っていいでしょう。
車が入らない
前面道路の幅が狭く、車両の進入ができない土地も売却価格が下がる傾向になります。車をお持ちの方であれば、別途駐車場を借りる必要があり費用負担が増える、解体・建築・引っ越し費用が余分にかかるなどが理由になります。
隣家の越境
越境とは、隣地の建物や構造物が自分の敷地内に入り込んでいる状態を指します。
軽微な越境
雨どいやフェンスの一部の越境は大きな問題にはなりませんが、売却前に合意書を作成するのが望ましいでしょう。
深刻な越境
基礎や建物の躯体が越境している場合は、購入者の住宅ローン審査が厳しくなり、売却が難しくなる可能性があります。
境界確定ができない
境界確定とは、隣地所有者と土地の境目を確認し、境界票を設置し、書類を取り交わすことです。
境界が曖昧だと、土地の広さが不明確、将来、隣地とのトラブルの原因になる可能性がありますので、高値売却は難しい可能性があります。
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私道の承諾が取れない
私道に接する物件では、道路所有者から通行や上下水道・ガスなどのライフラインの引き込みに関する承諾が必要になることがあります。
この私道承諾書が取得できない場合、車の進入ができない、上水道やガス管の引き込みができないなど、生活に支障が出る可能性があり高値売却は難しくなります。
超狭小の土地や極端に間口が狭い土地
40㎡未満の土地の場合、住宅ローンを借りられる金融機関が絞られるため高値売却は難しくなります。
また、例えば土地の接道間口が５ｍ未満など極端に狭い場合は、建築プランにも影響を及ぼしますので、購入者も絞られてきます。
防火地域
防火地域とは、建築基準法により建築物の防火性能に厳しい制限がかかる地域のことを指します。
一般の木造住宅の場合、原則として2階建て以下で延床面積100㎡以下に制限されます。それ以上の規模を建築する場合は、耐火建築物とする必要があります。
木造で耐火建築物の仕様にするためには、建築費が大幅に上昇し、一般の住宅購入者には敬遠されがちです。
また、マンションや投資用不動産を検討している方には影響が少ないかと思いますが、投資家は価格をシビアに見るため、一般の実需購入者よりも厳しい目線で価格を評価します。
まとめ
「近所の土地が〇〇円で売れていたから、うちも高く売れるはず！」と思っていても、上記のような問題があると、同じような価格で売れるとは限りません。
不動産市場の変化と今後の動向
ウッドショック以降、建築費の高騰が続いていますが、さらに今年の4月からは「4号特例の縮小」、「省エネ基準の義務化」などの影響で、今後も建築費が下がる可能性は低いと言われています。
また、超都心部の物件は依然として需要が強いものの、それ以外のエリアでは建売住宅の販売スピードが２年前と比べると落ち着いてきています。こうした状況を踏まえると、「土地相場がまだまだ上がる！」と楽観的に考えるのはちょっと危険かもしれません。
売却するなら早めが吉？
不動産市場が今後どうなるかは誰にも分かりませんが、「クセのある物件」を持っている場合は、価格が下がる前に早めに売却を検討するのが得策かもしれません。
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