隣地所有者が行方不明の場合の境界確定について
土地を売却する際、隣地所有者の行方や現在の住所が分からず、境界確認を進められないことがあります。
この記事では、「にじゅういち出版」主催のセミナーで学んだ内容と、筆界特定制度を利用した不動産売買に携わった経験をご紹介します。
セミナーで学んだ所有者不明土地への対処法
「にじゅういち出版」主催のセミナーを受講してきました。同出版社主催のセミナーは定期的に受講しています。
当時はコロナ禍ということもあり、会場での対面とオンラインのどちらでも受講できました。私は、休憩中や受講後に弁護士の先生へ個別に相談できる対面を選び、会場へ向かいました。
50人は収容できそうな会場でしたが、対面での受講者は、まさかの3人でした。交通費や行き帰りの時間を考えると、圧倒的にオンラインの方が人気だったようです。
セミナーの内容は、令和5年4月に施行された改正民法のうち、所有者不明土地への対処法についてでした。その中の一つをご紹介します。
隣地所有者の所在が分からない場合の対応
一般的に土地を売却する際には測量を行い、隣地所有者と境界確認書を取り交わします。
しかし、隣地所有者の行方が分からない、住所変更の登記がされておらず現在の居所が分からない場合には、どのようにすればよいのでしょうか。
- 隣地所有者の生死、所在、相続人の調査を行う。
- 不在者財産管理人の選任を家庭裁判所に申し立て、不在者財産管理人と境界確認について交渉する。
- 筆界特定制度を利用する。筆界を明らかにする制度であり、所有権界を確定するものではありません。
- 公示送達による境界確定訴訟を行う。
従来は、不在者財産管理制度を利用し、不在者財産管理人と境界の確認をする方法が一般的でした。
ただし、不在者財産管理制度では、不在者の全財産や負債も管理の対象になります。そのため、管理人の業務負担や予納金が多くなり、時間がかかることがあるそうです。
令和5年4月に始まった所有者不明土地管理制度
令和5年4月に施行された改正民法により、裁判所へ所有者不明土地管理命令を申し立て、選任された所有者不明土地管理人と境界確認について協議する方法が設けられました。
所有者不明土地管理制度では、特定の土地のみが管理の対象になります。申立ての対象と関係のない他の土地、金融資産や負債などは含まれません。
そのため、不在者財産管理制度と比べて管理人の負担が限定され、予納金も抑えられる可能性があるそうです。
なお、所有者不明土地管理命令が出されると、その旨が登記されるため、登記事項証明書を確認すれば分かるようになります。
筆界特定制度を利用した実際の売買
買主が「分筆できれば購入する」という条件であれば、前述の筆界特定制度を利用することで、ほかの方法より早く進むことがあるそうです。
私も筆界特定制度を利用した不動産の売買に携わったことがありますが、それでも1年ほどかかりました。
土地の売却をお考えで、隣地が空き家になっている場合には、早めに隣地の登記事項証明書を取得し、誰が所有しているかを確認してみるとよいかもしれません。
まとめ
隣地所有者の行方が分からない場合でも、不在者財産管理制度、所有者不明土地管理制度、筆界特定制度、境界確定訴訟など、状況に応じた対応方法があります。
ただし、境界や所有者の状況によって必要な手続きと期間は異なります。土地の売却を検討し始めた段階で、早めに登記や境界の状況を確認しておくことが大切です。
※具体的な手続きは、土地家屋調査士、司法書士、弁護士などの専門家への確認が必要になる場合があります。
境界に問題がある土地の売却も、早めにご相談ください
富士屋不動産では、板橋区を中心に、土地・一戸建て・マンションの売却相談と無料査定を承っています。まだ売却を決めていない段階でもご相談いただけます。
