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借地権の更新料を加味した資金計画について

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借地権の更新料を加味した資金計画について

カテゴリ:借地権について

借地権の更新料を加味した支払額は?


所有権の新築一戸建てと比べ販売価格が1,000万円~1,500万円ほど安いといわれる借地権付きの新築一戸建てですが、旧法借地の場合は20年に一度更新料の負担がありますので、更新料を加味した総支払額を比べた場合にお得なのか検証したいと思います。

下記は弊社にて作成している更新料を加味した借地権物件と所有権物件の総支払額シミュレーションで、実際に販売中の北区西が丘1丁目新築一戸建て3,290万円の物件で試算したものです。

借地権付き新築一戸建ての購入をご検討の際には、借地権の売買経験豊富な富士屋不動産へお任せください!

借地権 更新料別シミュレーション

一つずつ説明していきます。

①借地権と所有権物件の総支払額は?

左側から借地権物件、続いて仮に同物件が所有権で1,500万円UPした場合、1,700万円UP、2,000万円UPした場合と続きそれぞれの総支払額を比較しました。
こちらはまだ更新料を加味しておりません。

先ずは一番左側、借地権3,290万円の物件を35年ローン、金利0.625%で借入れした場合、毎月の支払額は87,233円になり、毎月の地代26,700円を足すと毎月の支払いは113,933円で35年総額で47,851,860円になります。

続いて仮にこの物件が所有権だとして価格が1,500万円UPした4,790万円の物件だとした場合の毎月のローン支払いは127,005円、所有権の場合は土地の固定資産、都市計画税の負担がありますので、当物件の路線価を基に算出すると毎月6,833円になり、毎月あたり133,838円、35年総額で56,212,100円になりました。
同様に価格が1,700万円UPした4,990万円だとすると35年間で58,439,360円、2,000万円UPした5,290万円だとすると35年間で61,780,040円になりました。
借地権物件は所有権に比べ830万円~1,400万円ほど支払額が安く済むことになります。

②借地の更新料っていくら?

続いて借地権の更新料についてシミュレーションします。


借地権の更新料、地主様によりその算出方法は異なりますが、ここでは更地価格の3%と5%、借地権価格の5%と10%で計算してみました。


※更地価格と借地権価格の算出方法
更地価格は相続税路線価の0.8倍を、借地権価格は更地価格に路線価借地権割合を乗じたものとして算出しております。

③更新料を加味した総支払額

①のローン返済額と②の更新料を加味した35年間の支払額は、更地価格の3%と仮定した場合は49,333,155円、更地価格の5%の場合は50,320,685円、借地権価格の5%の場合は49,580,038円、借地権価格の10%の場合は51,308,215円となりました。


また、旧法借地は20年に一度更新料の負担がありますので、50年間の総支払額もシミュレーションすると、52,416,450円~56,366,570円になりました。
尚、住宅ローンの返済は35年で終了し、残り15年間は借地は地代のみの支払いとして算出しております。

西が丘1丁目の物件が所有権だとすると、2,000万円UPの5,290万円以上はすると思われますので、①右側の35年61,780,040円と③の35年49,333,155円~51,308,215円とでは1,000万円以上支払額がお安くなることが分かりました。

50年の総支払いで比べると580万円~970万円お安くなる計算になります。

結論

借地権の物件は一般的に環境など立地がよく、ゆとりのある間取りをとった物件が多くありますので、上記のような総支払額を含めてご検討されてみては如何でしょうか?
富士屋不動産では、ご検討されている借地権物件が所有権だとしたらいくら価格が上がるかを想定、数パターンの更新料を勘案したシミュレーションを作成しております。

今回の借地権3,290万円の物件の場合、ご年収500万円ほどで住宅ローンを組むことが出来ますが、所有権5,290万円の場合はご年収650万円ほどないとローンを組むことができません。

借地権はまったくの対象外という方でも、一度ご検討されてみては如何でしょうか?
借地権であれば理想のお家が見つかるかもしれませんよ?



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山本 亮

住宅の設計、施工管理、建売用土地仕入れを経験した住宅のプロの目線で、お客様のお住まい探しをお手伝いさせて頂きます。また、10年前に新築一戸建てを購入し、現在はマンションに居住しておりますので、一戸建て・マンションそれぞれの良い点、悪い点など実際に住んでみて分かることなどもお伝えします。 私は代表者ですので、無責任な仕事は致しません!お一人お一人のお客様の為に責任をもって対応させて頂きます。

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