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来年（令和８年）から40㎡のマンションでも住宅ローン減税が使えるかも？

住宅ローン/資金計画など 2025.11.13

#中古マンション #住宅ローン #税金

今朝の日経新聞で、国土交通省が住宅ローン控除の床面積要件を50㎡から40㎡程度に引き下げる方向で検討していると報じられました。

これまで、40㎡以上50㎡未満の住宅ローン控除は「新築」かつ「合計所得が1,000万円以下」の場合に限り適用されていましたが、今後は中古住宅でも適用される可能性が高くなりました。

また、ローン控除だけではなく、登録免許税の軽減措置の要件（床面積50㎡以上）も40㎡にそろう可能性がありそうです。

この面積要件の緩和は、中古マンションの購入を検討している単身者やDINKS（共働き夫婦）にとって大きなメリットになります。

壁芯面積（専有面積）と公簿面積（登記簿面積）の違い

中古マンションでよく見る「壁芯（専有）面積」は、住宅ローン控除などの面積判定では使いません。

① 壁芯（専有）面積不動産広告に使われる面積です。壁の中心線（芯）で測るので、実際より少し広めに表示されます。

② 公簿面積＝登記簿面積（内法面積）登記簿に記載される面積です。壁の内側（内法）で測るため、壁芯より数㎡小さくなることが多いです。

住宅ローン控除、登録免許税の軽減などは、②の「公簿面積」を使います。
特にマンションは壁が分厚いので、5㎡以上変わることもあります。その結果、「壁芯では53㎡あるのに、公簿では48㎡でローン控除NG」ということも起こります。

制度ごとに異なる「床面積」の見方

制度ごとに、どの「床面積」を使っているかが違います。

① 住宅ローン控除判定に使う面積：登記簿上の床面積（内法面積）
現行では50㎡以上が要件。
※不動産広告に“50㎡”と書かれていても、登記簿では45～47㎡になるのはよくある話です。

② 登録免許税の軽減（所有権移転・抵当権設定）判定に使う面積：登記簿上の床面積（内法面積）
現行では50㎡以上が要件。

③ 不動産取得税の軽減判定に使う面積：固定資産税評価証明書の「現況床面積（課税床面積）」
※マンションは“専有部分＋共用部分按分”となるため、登記簿より大きくなるケースが多いです。

▼中古マンション（2LDK）の例▼

広告（壁芯）：50.05㎡
登記簿：48.3㎡
固定資産評価の課税床面積：51.7㎡

この場合の判定は以下のようになります。

制度	基準	結果
住宅ローン控除	登記簿 50㎡以上	×（48.3㎡）
登録免許税の軽減	登記簿 50㎡以上	×（48.3㎡）
不動産取得税軽減	課税床面積 50㎡以上	〇（51.7㎡）

このように、“広告上は50㎡なのに、登記簿では49㎡前後でアウト”というケースが中古では非常に多いんです。

もし、住宅ローン控除と登録免許税の軽減の床面積要件が「40㎡以上」に引き下げられれば、“50㎡の壁”が消え、中古マンション市場はさらに動く可能性があります。

制度の詳細が公表され次第、またブログを更新させていただきます。