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建売住宅の購入時に見ておきたいポイントと注意点⑩耐震等級について

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建売住宅の購入時に見ておきたいポイントと注意点⑩耐震等級について

カテゴリ:新築住宅購入時のポイント
2020年 9月1日投稿
2021年12月10日更新

購入時に見ておきたいポイント⑩

建売住宅を購入する前に確認して欲しい注意点とポイントについて、数回に分けて書きたいと思います。
一般的にお伝えされているものではなく、少しマニアックなところの説明です。
建売住宅なんてどれも一緒でしょ!と思われているお客様、それは大きな間違いです。35年もの長期ローンを組んで後悔したくない方、いい家を買いたい、安心して住みたいと思われる方は、ぜひ富士屋不動産へご相談下さい。

このシリーズもついに第十回目になりました。
今回は「耐震性能」についてのご説明です。


多くの建売住宅においての耐震性能は、建築基準法に定められた最低限の耐震性能を満たす基準で建てられています。

現在の耐震基準は、数百年に一度程度の地震(震度6強から7程度)に対して倒壊、崩壊しない、数十年に一度発生する地震(震度5程度)では損傷しないという性能です。

震度6強から7程度の地震でも倒壊、崩壊しないというのは、2度の震度6強の地震を想定しておらず、一度目は命を守れるけど、2度目の地震では命は守れない可能性がある、そのまま住み続けられるという意味ではないのです。
続きは、後段で説明します。

建売住宅の2階建てと3階建て、地震が来たらどっちが安全?

比較的広い敷地に建つ2階建ての建売住宅と狭小3階建ての建売住宅、地震が来たらどっちが安全だと思いますか?

2階建ての方が安全だと思われがちですが、意外に3階建ての方が安全なケースが多いかもしれませんよ?

何故なら、2階建ての場合は、構造計算(許容応力度計算)を行っていない場合が多いからです。

ここでは詳しく書きませんので、ご興味があればお問合せいただくか、ネットで調べてみてください。

平成28年4月に発生した熊本地震の被害

平成28年4月に発生した熊本地震、熊本城の石垣が崩落し宙に浮いているようなお城をテレビでご覧になられた方も多くいらっしゃると思います。

※写真:熊本フリー写真無料写真の「キロクマ」

熊本地震では、大分県と合わせて4万3000棟超が全半壊し、5年経った今でも150世帯(418人)が仮設住宅で暮らしているそうです。
※出典「日経新聞」

前震と本震で震度7が連続で2度発生し、住宅の被害棟数は16万棟超えにもなるようです。
※出典 日経BP社「なぜ新耐震住宅は倒れたか」

また、特に被害の大きかった益城町中心部における調査では、阪神・淡路大震災の教訓を踏まえ、接合部の使用や耐力壁のバランス検証を具体化した「2000年基準」以降の家屋も19棟が倒壊、全壊しました。
※出典 一般社団法人 くまもと型住宅生産者連合会 「耐震等級3のススメ」

今後の地震発生の確率は?

地震調査委員会が3月26日に公開した全国地震動予測地図(2020年版J-SHIS Map)では、板橋区役所所在地において今後30年以内に震度6弱以上の地震が起こる確率が54.0%、震度6強以上の地震が起こる確率は11.2%と発表しました。

何年も前から30年以内に首都直下型地震が起きると言われておりますので、ご存じの方も多くおられると思います。

今回発表された54.0%を高いと考える方、低いと考える方、地震が来たら自宅は倒れないかと心配する方、地震が来ても自分は大丈夫だと思っている方など様々いらっしゃるでしょう。

上記でお伝えした熊本県益城町中心部における悉皆調査では、2000年基準で建てられた住宅319棟のうち196棟(約6割)は被害なしとのことです。

むやみに不安を煽るようなこともしたくありませんので、自分は大丈夫と思われる方は、この先は読まれなくて大丈夫ですが、前述の熊本地震で大きな被害を受けた益城町付近の地震予測図(2014年J-SHIS Map)では、30年以内に震度6弱以上の地震が起こる確率は26.2%、6強以上の地震が起こる確率は5.0%でした。

地震に強い家が欲しい!!、地震が来ても住み続けたいと考えている方は、ここから先をぜひお読みください。

耐震等級とは

耐震等級とは、住宅性能表示制度により、建物がどの程度の地震に耐えられるかを示す等級で、建築基準法の耐震基準を満たせば「耐震等級1」、その1.25倍なら「耐震等級2」、1.5倍なら「耐震等級3」となります。


耐震等級1・・・一般的な建築物
耐震等級2・・・学校・病院など
耐震等級3・・・防災拠点となる消防署・警察署など

耐震等級2・3がおススメ

上記でもお伝えした、熊本県益城町中心部における悉皆調査において、耐震等級3で建てられた住宅16棟のうち被害なしは14棟、半壊・一部損壊は2棟で、全ての住宅で「そのまま住み続けられる」ということを一番にお伝えしたいです。

昭和56年6月に建築基準法が大幅に改正され、その後建築された建物を新耐震基準、その前に建築された建物を旧耐震基準と呼びますが、旧耐震基準で建てられた建物も違法建築ではなく、当時の法令を遵守した建物ではあるのですが、現行の耐震基準では既存不適格ということになります。

弊社で中古住宅(マンション)をお探しになられている方の多くは、最低でも新耐震基準を選びたいと言われます。

旧耐震は安心して住めない、ローン控除が使えないと考えているからですが、現行の耐震基準であっても最低基準しか満たしていなければ、大きな地震が2度起きたら住み続けることはできない可能性があるのです。」

耐震等級3であればそのまま住み続けることができる、これこそ私がおススメする理由です。

耐震等級2・3は地震保険料が割引

住宅購入の際には必ず火災保険及び地震保険にご加入されると思いますが、耐震等級3であれば、地震保険料が半額、耐震等級2の場合は30%割引きになります。

東京海上日動火災のサイトで地震保険料の見積もりが出来ますので、実際の保険料を算出してみました。
建物価格1800万円の半額900万円を保険金額、3階建て準耐火建築物の場合の年間の保険料は24,750円になりました。
耐震等級3であればその半額12,375円になります。
2014年6月まで耐震等級3の割引率は30%でしたが、2014年7月から割引率が50%へと拡大しております。
大地震など大きな災害が多くあり、地震保険、火災保険料ともに増額する傾向にある中で割引率が拡大しているのも、耐震等級3がいかに地震に強いかを物語っていますね。

東京の新築一戸建て(注文、分譲含む)のうち耐震等級3の家は約26%

令和元年度の新築一戸建て住宅(注文・分譲など)の着工棟数約43万棟のうち、建設性能評価を取得した住宅は約10万6千棟あります。

建設性能評価を取得した10万6千棟のうち耐震等級3を取得した住宅は約10万棟あり、建設性能評価を取得した住宅の約94%で耐震等級3を取得しています

つづいて、令和元年度の東京の新設着工棟数は持ち家、分譲戸建てを合わせると約3万5千棟、そのうち建設性能評価を取得した一戸建ては約1万棟になります。

仮に、1万棟のうち94%(9千4百棟)が耐震等級3を取得しているとした場合、東京の新設着工一戸建てのうち約26%は耐震等級3の家ということになります。

耐震等級2・3の建売住宅なんてあるの?

耐震基準2・3の建売住宅は割合は少ないですが存在します。SUUMOなどのポータルサイトや販売チラシにも記載されていますので、目を凝らして探してみてください。

残念ながら多くの物件では、耐震性能、断熱性能より外観・内装がオシャレ、キッチンやお風呂などのグレードが高いなどに目が行ってしまうような造りになっているのをよく見かけます。

数千万円の住宅を購入、数十年に渡りローンを組むのに、震度7の地震が来たら住めなくなってしまうかもしれない物件かもしれないですよ?

まだまだお伝えしたいことはありますので、耐震等級3についてもっと聞きたい、耐震等級2・3の家に住みたい!と思って頂けた方は、ぜひお問合せ下さいませ。

耐震等級についての資料などもご用意しております。


まとめ

大きな地震が来ても地震保険で賄えるという方がいらっしゃいますが、地震保険は火災保険の半分までしか入ることが出来ませんので、地震保険だけをもって建て替えが出来るというのは現実的ではありませんね。

また、自宅が倒壊した場合は建て替え、損傷した場合であれば補修、改修などを工務店に依頼されると思いますが、周辺住宅でも同様な被害を受けておりますので、すぐに工事を始めることはできません。

従って、修繕が終わるまでは避難所などでの仮住まいが必要になります。

熊本地震の被害に遭われた方で修繕が終わったのは、2年後という方もいらっしゃるようです。
※令和元年に発生した台風19号で、屋根が飛んでしまうなどの被害に遭われた方の補修工事も2年待ちというケースもあるようです。

ご自身と家族の命を守りたいとお考えの方、地震後もそのまま住み続けたいと思われている方は、ぜひ耐震等級3の家をご検討ください。




建売住宅の内覧時に見ておきたいポイントと注意点


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「断熱性能のお話し」シリーズ

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山本 亮

住宅の設計、施工管理、建売用土地仕入れを経験した住宅のプロの目線で、お客様のお住まい探しをお手伝いさせて頂きます。また、10年前に新築一戸建てを購入し、現在はマンションに居住しておりますので、一戸建て・マンションそれぞれの良い点、悪い点など実際に住んでみて分かることなどもお伝えします。 私は代表者ですので、無責任な仕事は致しません!お一人お一人のお客様の為に責任をもって対応させて頂きます。

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