中古マンションの見学時に見ておきたいポイントと注意点⑧駅からの距離、徒歩15分のマンションを買っていいか

マンションを買うなら駅近が絶対、という方は多いと思います。通勤も買い物もしやすく、日々の移動時間を抑えやすいのは間違いありません。一方で、商業施設や幹線道路が近い立地では、音や人通りが気になることもあります。

では、駅から離れたマンションはどうなのか。結論から申し上げると、私は基本的に反対の立場です。ただ、条件次第で十分に選択肢になる物件があるのも事実です。

不動産広告の徒歩分数は、感覚で決めているわけではありません。不動産広告のルールで、道路距離80mにつき1分と定められています。1分未満は切り上げです。

直線距離ではなく、実際に歩く道路距離で測ります。幹線道路や線路を渡るために遠回りが必要な立地では、地図で近そうに見えても表示分数は一気に増えます。

このルールでは、信号や踏切の待ち時間、坂道や階段は考慮しなくてよいことになっています。

起点はマンションの出入口、着点は駅の出入口です。改札やホームまでの移動は含まれていません。地下駅では、出入口から電車に乗るまでにさらに数分かかります。

住戸の玄関からエントランスまでの距離やエレベーター待ちも含まれていません。大規模マンションや高層階では、建物を出るまでに数分かかることもあります。

板橋・北・練馬は武蔵野台地と荒川低地の境目にあたる場所が多く、坂と階段が効いてきます。表示13分でも、帰りが上りなら体感は15分超。子育て中のご家庭や高齢のご家族がいる場合は、必ずご自身の足で確かめてください。

徒歩10分以内を駅近、11分以上を駅遠と区切る記事も多く見かけますが、公的な定義はありません。現場の肌感覚では、徒歩15分を超えたあたりから「遠いですね」というご反応が明確に増えます。そこで本記事では、駅徒歩15分以上を駅遠マンションとして話を進めます。

最大の利点は、同じ予算でより広い住戸を狙えることです。駅近では2LDKが精一杯だった予算でも、3LDKや4LDKが視野に入ってきます。子ども部屋や在宅勤務用のスペースを確保しやすくなり、抑えた分を家具や教育費、将来の備えに回せます。

同じ最寄り駅・同じ築年帯でも、駅徒歩5分と徒歩15分では㎡単価に差が出ます。総額を固定して面積に振り替えれば、10㎡から15㎡ほど広い住戸に手が届きます。実際に物件を並べて比べると、だいたいこの程度の差になります。

駅から離れた住居系エリアは、用途地域の制限により高い建物が建てにくく、日当たりや風通しを確保しやすい傾向があります。駅前の喧騒や車の往来から距離を置けるのも、住み始めてから良さを実感する部分です。

徒歩3分と徒歩15分では、片道12分、往復で24分の差が生まれます。年間240日通勤するとして計算すると、次のようになります。

往復24分×年240日で試算。夫婦二人が通勤する場合は単純に2倍になります。

暑い日、雨の日、仕事で疲れた帰り道。この12分は、住み始めてから毎日重くのしかかってきます。バスを使う場合も、朝の道路状況や天候で到着時刻が読みにくくなります。バス停まで歩く時間と待ち時間も、別にかかります。

将来売るときも、駅距離は最初の絞り込み条件になります。多くの購入検討者はポータルサイトで「駅徒歩10分以内」にチェックを入れて検索します。その時点で、徒歩15分の物件は一覧にすら表示されません。物件そのものの良し悪しを見てもらう前に、土俵から降りている状態です。

それでも選ばれる物件にするには、駅距離以外に強みが必要です。買い物施設の充実や夜道の明るさなど、暮らしやすさの部分を購入前に確認しておいてください。

とはいえ、すべてのご家庭に反対しているわけではありません。評価は暮らし方で変わります。

購入前に、平日1日の家族全員の動きを時間軸で書き出してみると、駅距離が暮らしに合うか判断しやすくなります。

駅距離というハンデがある以上、管理状態は妥協できません。エントランスやごみ置き場、駐輪場の清潔さは内見時に必ず見るべきポイントですが、それ以上に重要なのが数字です。

国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」（令和6年6月改定）では、計画期間全体における修繕積立金の平均額の目安が、機械式駐車場分を除いて次のように示されています。

出典：国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」（令和6年6月改定）。機械式駐車場がある場合は、機種別の1台あたり月額（2段ピット1段昇降式で6,450円／台・月など）×台数÷総専有床面積を加算します。

確かめ方は簡単です。検討中の住戸の専有面積に、この単価を掛けるだけです。10階建・延床7,000㎡クラスの70㎡の住戸なら、平均値ベースで252円×70㎡＝月17,640円、目安の幅では月11,900円〜22,400円となります。

積立金が安すぎる物件は、月々の負担が軽く見えるだけで、将来の値上げや一時金の徴収が待っています。国土交通省「令和5年度マンション総合調査」によれば、計画上の積立額に対して現在の積立額が不足しているマンションは36.6％、管理費・修繕積立金を3か月以上滞納している住戸があるマンションは30.1％にのぼります。決して他人事の数字ではありません。

同調査では、月／戸当たりの修繕積立金の平均額は13,054円でした。あわせて、積立方式が均等積立方式なのか、当初を抑えて段階的に上げる段階増額積立方式なのかも確認してください。ガイドラインは、将来にわたって安定的な積立てを確保する観点からは均等積立方式が望ましいとしています。

再開発や地区計画、道路の新設が動いていれば、区のウェブサイトで公表されています。商業施設や医療機関が増えれば、駅距離のハンデは小さくなります。ただし計画は変更されるため、販売資料の説明ではなく区の資料そのもので確認してください。

分かりやすいのが練馬区の土支田周辺です。この一帯は23区内では珍しい鉄道空白地域で、いわゆる「陸の孤島」。練馬区は最寄り駅まで1km以上のエリアをそう位置づけていますが、実際には駅まで徒歩20分以上かかる場所も広がっています。ここに、都営大江戸線を光が丘から大泉学園町まで約4km延ばし、（仮称）土支田駅・大泉町駅・大泉学園町駅の3駅を新設する計画があります。地下鉄を通す空間となる補助230号線の整備は、すでに現地で進んでいます。実現すれば池袋方面は42分から30分に短縮されると練馬区は試算しており、今は駅遠でも将来は駅近になりうるエリアです。

都営大江戸線の延伸予定ルートと3つの新駅（イラスト：練馬区ホームページ）

ただし、事業化はしておらず、開業時期も決まっていません。開業を当て込んで購入を決めるのは避けたほうがいいでしょう。今の暮らしとして成立するかで判断し、延伸は実現したら嬉しい、くらいに置いてください。

• 徒歩や自転車の圏内にスーパー・ドラッグストア・薬局があるか
• 学校・保育施設までの距離と、通学路の交通量・見通し
• 最寄り駅へのバス本数、朝夕の運行間隔、バス停までの距離
• 複数駅・複数路線が使えるか（片方の路線が止まっても動ける）
• かかりつけにできる医療機関への行きやすさ

• 平日の朝、実際に通勤時間帯に駅まで歩いてみる（信号待ちを含めた実測）
• 同じ道を夜21時以降に歩き、街灯の間隔と人通りを確認する
• 雨の日に一度歩く。傘と荷物をもっての移動は晴天時とまったく違います
• 坂道・階段の有無と、その勾配を自分の足で確かめる
• バス停の時刻表を撮影し、朝の本数と最終便の時刻を控える
• 子どもが中学・高校に上がったときの通学経路をシミュレーションする
• 駐車場・駐輪場の空き台数を管理人さんに確認する
• 重要事項調査報告書で滞納・積立状況を確認する
• 区のウェブサイトで再開発・地区計画・道路計画の予定を確認する

駅遠マンションは、同じ予算で広さといい住環境を手に入れられる選択肢です。一方で、毎日の移動負担は10年で40日分に積み上がり、売却時には検索の絞り込みで候補から外れやすくなります。

私自身は、これからお子様が育つご家庭に駅遠マンションを積極的におすすめすることはありません。同じ駅遠でも、一戸建てなら話は別です。マンションを買う理由の多くは利便性ですから、そこを手放すなら別の強みが必要になります。ただ、在宅勤務が中心で、車を日常的に使い、管理状態が良く、生活利便施設が徒歩圏に揃っている。この条件が揃うなら、駅遠マンションは十分に合理的な選択になります。

大切なのは、価格の安さだけで決めないことです。朝と夜に現地を歩き、重要事項調査報告書と区のまちづくり情報に目を通す。その手間をかけられるかどうかが、10年後の満足度を分けます。

板橋区・北区・練馬区で駅遠物件をご検討中の方は、実際の徒歩ルートと管理状態の見極めまでお手伝いします。お気軽にご相談ください。