大相続時代を迎えて— 実家の売却、誰に相談すべきか
先日、こんなご相談がありました。「AIに"相続した実家を売るのに適した不動産会社の探し方"を聞いて、その通りに検索したら御社が出てきたので連絡しました」と。お問い合わせのきっかけがAIというのは時代を感じますが、実際にAIに質問しながら自分に合った不動産会社を探している人が、ここ数か月で確実に増えている気がします。
団塊の世代が後期高齢者となり、親世代から子世代への財産移転が本格化しています。総務省の住宅・土地統計調査によれば、全国の空き家は900万戸を超え、過去最多を更新しました。相続登記の義務化（2024年4月施行）も重なり、「親の家をどうするか」を考えなければならない場面が急速に増えています。
過去最多を更新
義務化
申請期限
相続した不動産をそのまま保有し続けることには、固定資産税・維持管理コスト・老朽化リスクが伴います。誰も住まない実家の場合、「売却」という選択肢を真剣に検討する時期が来ているといえます。
当社に寄せられるご相談を整理すると、以下のような内容が多く見られます。
- 相続した実家の名義変更（相続登記）はどうすれば？
- 売却の前に、リフォームや片付けは必要？
- いくらで売れるか、まず査定だけでもしてもらえるか
- 税金（譲渡所得税・3,000万円控除）の仕組みを教えてほしい
- 兄弟で共有名義になっているが、全員の合意は必要か
- 古い建物が建っているが、更地にして売った方が得か
これらはどれも、不動産売買の知識だけでなく、税務・法務・建築の横断的な理解が求められるテーマです。「売ればいい」で終わらせず、お客様の状況に合った選択肢をご提案することが、私たちの役割だと考えています。
① 売却を急がせない
相続後の売却には、さまざまな特例が絡みます。「早く売ればいい」ではなく、適用できる税制上の特例を踏まえたタイミングをご提案します。
たとえば小規模宅地等の特例（租税特別措置法69条の4）は、被相続人が住んでいた土地（特定居住用宅地）について、330㎡までの部分の評価額を80%減額できる制度です。相続する方の立場や居住状況などによって適用要件が異なるため、売却時期を先に決めてしまうのではなく、特例の適用可否を確認したうえでスケジュールを考えることが重要です。
また空き家3,000万円控除（譲渡所得税の特例）は適用要件が細かく、取得費加算の特例も相続税の申告と売却のタイミングによって税負担が変わる場合があります。
相続税・譲渡所得税の特例を確認し、いつ売るのか、売却までに何を準備しておくのかを整理することが、相続不動産の売却では大切です。
N様の板橋区氷川町の土地売却でも、相続と売却のタイミングを考えながら準備を進めました。
相続不動産の場合、すぐに販売を始めることだけが正解とは限りません。売却できる時期を見ながら、測量や私道関係の承諾、売買に必要な書類などを先に整えておけば、販売を始める段階でスムーズに進めやすくなります。
保存版｜相続税・売却時の税金
【保存版】不動産の相続税と売却時の税金を徹底解説！知っておきたい特例と注意点
相続税の基礎控除、小規模宅地等の特例、配偶者の税額軽減、相続不動産を売却した際の譲渡所得税や各種特例までまとめて解説しています。
相続と売却時の税金を詳しく見る →
成約事例｜相続不動産
N様｜板橋区氷川町の土地売却
相続した不動産について、売却時期を考えながら測量や私道関係の承諾などを先行して準備。実際にどのような流れで売却を進めたのかをご紹介しています。
N様の成約事例を見る →
- ① 相続した家屋が1981年（昭和56年）5月31日以前に建築されていること
- ② 相続の開始直前まで、被相続人が居住していた家屋であること
- ③ 相続後、事業・賃貸・居住の用に供されていないこと
- ④ 譲渡価格が1億円以下であること
- ⑤ 売却前に耐震基準を満たすリフォームを行うか、建物を取り壊した状態で引き渡すこと
- ※ 2024年1月以降の売却分から一部要件が緩和。買主側での取り壊し・耐震改修が認められるケースも。
参考：国税庁タックスアンサー No.3306・No.3307
② 囲い込みをしない
当社は専属専任媒介・専任媒介のみを受託し、物件情報はREINS（不動産流通機構）へ適切に登録します。自社での売り手・買い手の「囲い込み」は行いません。情報を広く流通させることが、適正な売却価格の実現につながると考えています。
③ 建物の状態を正確に把握する
建築系専門学校で4年間学び、設計・施工管理・仕入れを含む約400棟の住宅に携わってきた経験を活かし、建物の状態を目利きします。売却前のインスペクション（既存住宅状況調査）のご相談にも対応しており、引き渡し後のトラブルを未然に防ぐことができます。
また、「築30年だから建物の価値は0円」と単純に判断することはできません。建物の状態や維持管理、耐震性、リフォーム履歴などを確認したうえで、建物を残して売るのか、更地にするのかを検討することが大切です。
中古住宅｜建物の価値
「築30年だから価値0円」は大きな誤解！プロが見る『建物の本当の価値』とは？
築年数だけで建物価値を判断せず、建物の状態、維持管理、耐震性、リフォーム履歴などを確認することの重要性を解説しています。
建物の本当の価値を詳しく見る →
ご相談から引き渡しまでの流れ
ご相談・査定から売買契約、引き渡しまでの具体的な流れは、板橋区の不動産売却ページでご案内しています。
相続した実家の場合は、売却後の確定申告（翌年2〜3月）まで見据えておくことが大切です。譲渡所得の計算や特例適用の確認など、税理士へのご相談をおすすめしています。
税金｜売却時の特例
マイホーム売却時の特例 簡易フローチャート
不動産売却や買い換え時に発生する譲渡所得税の仕組みを、簡単に理解できるフローチャートを作成しました。
特例のフローチャートを見る →
不動産会社はたくさんあります。大手仲介会社、地元の老舗、ネット系の査定サービス——それぞれに特徴があります。選ぶ際に大切なのは、担当者が自分の状況を理解したうえで動いてくれるかという点です。
特に相続不動産は、「いくらで売れるか」だけで判断するのではなく、相続税の申告期限、利用できる特例、売却後の譲渡所得税、測量や登記などの準備を含めて全体のスケジュールを考える必要があります。
実家の売却は、金額の大きさだけでなく、親の思い出が詰まった場所を手放すという精神的な重みも伴います。「とにかく早く売る」ではなく、売った後に後悔しない選択をするために、まずお話を聞かせてください。
まずは、今いくらで売れるか知るところから。
板橋区・北区・豊島区を中心に、不動産売却のご相談を承っています。相続不動産・実家の売却、査定のみのご相談も歓迎です。
