大相続時代を迎えて— 実家の売却、誰に相談すべきか
団塊の世代が後期高齢者となり、親世代から子世代への財産移転が本格化しています。総務省の住宅・土地統計調査によれば、全国の空き家は900万戸を超え、過去最多を更新しました。相続登記の義務化（2024年4月施行）も重なり、「親の家をどうするか」を考えなければならない場面が急速に増えています。
過去最多を更新
義務化（年）
申請期限
相続した不動産をそのまま保有し続けることには、固定資産税・維持管理コスト・老朽化リスクが伴います。誰も住まない実家の場合、「売却」という選択肢を真剣に検討する時期が来ているといえます。
当社に寄せられるご相談を整理すると、以下のような内容が多く見られます。
これらはどれも、不動産売買の知識だけでなく、税務・法務・建築の横断的な理解が求められるテーマです。「売ればいい」で終わらせず、お客様の状況に合った選択肢をご提案することが、私たちの役割だと考えています。
相続後の売却には、さまざまな特例が絡みます。「早く売ればいい」ではなく、適用できる税制上の特例を踏まえたタイミングをご提案します。
たとえば小規模宅地等の特例（租税特別措置法69条の4）は、被相続人が住んでいた土地（特定居住用宅地）について、330㎡までの部分の評価額を80%減額できる制度です。評価額が大きく下がることで、相続税がゼロになるケースも少なくありません。ただしこの特例は、申告期限（相続開始から10か月以内）まで売却せずに保有していることが原則要件のひとつです。売り急いでしまうと特例が使えなくなることがあるため、タイミングの見極めが重要です。
また空き家3,000万円控除（譲渡所得税の特例）は適用要件が細かく、見落とすと数百万円単位の差が生じることもあります。取得費加算の特例（相続税を取得費に加算する措置）も、相続税の申告と売却のタイミングによって有利不利が変わります。
相続税・譲渡所得税のどちらの特例をどの順番で使うか——これが実家売却の「最初の論点」です。
① 相続した家屋が1981年（昭和56年）5月31日以前に建築されていること
② 相続の開始直前まで、被相続人が居住していた家屋であること
③ 相続後、事業・賃貸・居住の用に供されていないこと
④ 譲渡価格が1億円以下であること
⑤ 売却前に耐震基準を満たすリフォームを行うか、建物を取り壊した状態で引き渡すこと
※ 2024年1月以降の売却分から一部要件が緩和。買主側での取り壊し・耐震改修が認められるケースも。
参考：国税庁タックスアンサー No.3306・No.3307
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また、「築30年だから建物の価値は0円」と単純に判断することはできません。建物の状態や維持管理、耐震性、リフォーム履歴などを確認したうえで、建物を残して売るのか、更地にするのかを検討することが大切です。
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実家の売却は、金額の大きさだけでなく、親の思い出が詰まった場所を手放すという精神的な重みも伴います。「とにかく早く売る」ではなく、売った後に後悔しない選択をするために、まずお話を聞かせてください。
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