旧耐震基準とは
1981年（昭和56年）6月に建築基準法が大きく改正され、建物の耐震強度の最低基準が引き上げられました。1981年6月1日以降に建築確認が申請された建物のことを『新耐震基準』、それ以前の建物は『旧耐震基準』と呼ばれ、区別されます。新耐震基準の適用は1981年（昭和56年）6月1日以降に建築確認を受けた建物です。上記の期間より後に完成した住宅ではありませんのでご注意くださいませ！
さらに、耐震基準は1971年（昭和46年）にも改正され、それ以前の物件は『旧々耐震』と呼ばれます。現在、旧耐震物件は約106万戸、旧々耐震物件は約18万戸あるとされています。
旧耐震と新耐震基準の違い
〇旧耐震基準：震度5程度の地震に耐えうる住宅
〇新耐震基準：震度6強以上の地震で倒壊しない住宅
新耐震基準と旧耐震基準で地震被害の差は？
東日本大震災における宮城県 耐震基準別の建物被災状況
阪神大震災における兵庫県 耐震基準別の建物被災状況
1978年宮城県沖地震被害調査報告
東日本大震災と阪神大震災の被災状況を比較すると、新耐震基準のマンションは「被害無」や「軽微」の割合が旧耐震基準よりも多く、「小破」、「中破」、「大破」の被害は旧耐震基準マンションの方が多いことが確認されています。一方、東日本大震災では阪神大震災とは異なり、横揺れが長時間続いたため、旧耐震基準のマンションもある程度の耐性を持っていたことが分かります。（東京カンテイ「東日本大震災 宮城県マンション被害状況報告」より引用）
また、「東京における緊急輸送道路沿道建築物の耐震化を推進する条例」により、特定緊急輸送道路に面した建築物は耐震化の状況の報告義務と耐震診断が義務化されております。板橋区周辺の物件もこの対象となる場合があるため、購入前に確認することが重要ですね。
この制度が施行されたことで、中山道沿いの旧耐震基準マンションが耐震補強を行い、耐震基準に適合するマンションが増えてきました。
板橋区周辺の特定緊急輸送道路
旧耐震基準マンションのデメリット
①住宅ローン控除が使えない
住宅ローン控除を受けるには、昭和57年1月以降の新築であること、若しくは旧耐震基準時代の物件であっても「耐震適合証明書」が取得できる物件であれば適用することが可能ですが、基本的には1981年5月以前に建築確認が申請された旧耐震基準時代の物件の場合は、耐震適合証明が取れないケースが多いように思います。ローン控除についての詳しい説明は、こちらの記事をご参考にしてください。
②贈与の非課税制度が使えない
一般的には両親など直系尊属から資金の贈与を受けると「贈与税」が課税されます。しかし、住宅購入資金に対する資金援助の場合は贈与税が非課税になる制度があります。
この非課税制度の適用条件は住宅ローン控除の条件と同様、マンションの場合は新耐震基準、もしくは耐震適合証明が取れることが条件となりますので、耐震適合証明書が取得できない旧耐震の物件の場合は利用することができません。詳しくはこちらの記事をご参考にしてください。
居住用の住宅を購入する際、一定の条件を満たせば不動産取得税や登録免許税が軽減されます。しかしながら、この優遇を受けるためには住宅ローン控除の適用条件と同じく、物件が1981年1月以降の新築である必要があります。築25年以上であっても耐震適合証明が取得できれば適用される点も住宅ローン控除と同じです。
④コンクリートが劣化しているリスクがある
マンションの寿命＝コンクリートの寿命であるともいわれています。コンクリートが劣化して強度が保てなくなったマンションには住むことができなくなります。コンクリートの品質は年々改良され、今では非常に寿命が長いコンクリートも存在します。
当然、30年前、40年前に使用されていたコンクリートの品質は、今の新築マンションで使用されているコンクリートの品質に比べると強度や精度は劣りますが、コンクリートは風や雨に直接触れることで劣化していくため、外壁がタイル張りのマンションや、吹き付けであっても定期的に塗装、補修されているマンションであれば十分に長持ちさせることが可能です。
⑤資産価値が下がる可能性がある
「耐震診断の結果、耐震強度が不足しており、耐震改修が必要」といった診断が出てしまうと、売買取引の際の『重要事項説明書』に明記しなくてはならず、耐震改修を行えない場合、マンションの資産価値が下がってしまう可能性があります。
旧耐震基準マンションのメリット
①築浅・新耐震基準マンションよりも安い
住宅ローン控除が適用できないことに抵抗がある方が多く、住宅ローン控除や登録免許税の優遇措置を利用できない分、総支払額では数百万円の差が出てくるので、その分、旧耐震のマンションは価格を安く設定されている場合が多いです。
②立地条件のよいマンションが多い
今は新築マンションを建設するための用地の取得に苦戦しています。良い立地には既にマンションやビルが建設されており、新たなマンションを建設することができません。つまり、築年数が古いマンションの方が良好な立地に建てられていることが多いのです。
また、無理矢理、用地を仕入れて建てられたマンションなどは建物の形状がかなり複雑なことがありますが、敷地に余裕のある時に建設されたマンションの場合は敷地や建物の形状がきれいに整っていることが多いです。
③管理の現状を知ることができる
古いマンションには、その年月だけの歴史があります。隅々まで掃除が行き届いており、適切な修繕などが行われていれば、大切に扱われてきたことが一目でわかるでしょう。長い期間大切に扱われてきたということは、管理会社や管理組合がしっかり機能しているということです。
結論
旧耐震基準マンションであっても、立地が良く、管理が行き届いており、耐震補強を行っているなど強度の高い優良な物件も存在します。最初から旧耐震基準マンションを避けるのではなく、メリット・デメリットを把握した上で物件を選ぶという選択肢もありかもしれません。築年数の古いマンションの場合は建物の傷み具合をチェックしたり、マンション全体の修繕履歴や長期修繕計画、マンション管理組合の総会議事録などをチェックすることにより、耐震診断の有無や管理状況を事前に把握することができます。
避ける人が多いからこそ、とても条件の良い物件に出会えるかもしれませんよ。
