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旧耐震基準・新耐震基準マンションの違いとは

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旧耐震基準・新耐震基準マンションの違いとは

カテゴリ:中古住宅のポイント

旧耐震基準とは



1981年(昭和56年)6月に建築基準法が大きく改正され、建物の耐震強度の最低基準が引き上げられました。

198161日以降に建築確認が申請された建物のことを『新耐震基準』、それ以前の建物を『旧耐震基準』と呼び、区別をすることになりました。

尚、新耐震基準の適用は、1981年(昭和56年)61日以降に建築確認を受けた建物です。上記の期間より後に完成した住宅ではありませんのでご注意くださいませ!

また、耐震基準の改正は1971年(昭和46年)にもあり、それ以前の旧々耐震といいます。旧耐震物件は約106万戸、旧々耐震物件は約18万戸あるとされています。

旧耐震と新耐震基準の違い 

旧耐震基準:震度5程度の地震に耐えうる住宅

新耐震基準:震度6強以上の地震で倒壊しない住宅

 

新耐震基準と旧耐震基準で地震被害の差は?

東日本大震災と阪神大震災の被災状況を耐震基準別に比較すると、新耐震の被災度では「被害無」と「軽微」は旧耐震より新耐震の方が大きく、「小破」、「中破」、「大破」は明らかに旧耐震マンションの方が大きい。一方、東日本大震災では、「中破」、「大破」では大きな差が生じていない。東日本大震災では阪神大震災のような強烈な縦揺れではなく、横揺れが長時間続く特徴を持った地震であった。旧耐震マンションは縦揺れに弱いが横揺れにはある程度の応力があったことがわかる。(東京カンテイ「東日本大震災 宮城県マンション被害状況報告」より引用)


「東京における緊急輸送道路沿道建築物の耐震化を推進する条例」により、特定緊急輸送道路に面した建築物は耐震化の状況の報告義務と耐震診断が義務化されております。

板橋区周辺の特定緊急輸送道路

 

旧耐震基準マンションのデメリット

①住宅ローン控除が使えない

住宅ローン控除とは、所得税住民税から年末時点の借入残高の1%相当が年間上限40万(消費税が非課税の住宅は20万円、低炭素住宅や長期優良住宅の場合は50万)で控除されるものです。

この住宅ローン減税ですが、2019年10月から、減税を受けられる期間が10年から13年に延長されました。
 10年目まではそれまでの措置と同様ローン残高の1%を控除され、11年目以降は建物価格の2%もしくは借入残高の1%、どちらか少ない方の額が減税されます。

※消費税が課税される住宅のみとなります。

住宅ローン控除を受けるには、取得の日以前25年以内(マンションの場合)に建築された物件である必要があります。

25年以上であっても、新耐震基準の物件や、旧耐震基準時代の物件であっても「耐震適合証明書」が取得できる物件であれば適用することが可能ですが、基本的には19815月以前に建築確認が申請された旧耐震基準時代の物件の場合は耐震適合証明が取れないケースがほとんどです。

 

②贈与の非課税制度が使えない

一般的には両親など直系尊属から資金の贈与を受けると「贈与税」が課税されます。しかし、住宅購入資金に対する資金援助の場合は贈与税が非課税になる制度があります。

令和23月までに売買契約を締結した場合、一般的な住戸で2500万円、質の高い住宅の場合は3000万円までが非課税で贈与できます。

※消費税が10%課税される物件に限ります。


この非課税制度の適用条件は住宅ローン控除の条件と同様、マンションの場合は築25年以内、もしくは耐震適合証明が取れることが条件となりますので、耐震適合証明書が取得できない旧耐震の物件の場合は利用することができません。

 

③不動産取得税・登録免許税の優遇が使えない

居住用の住宅を購入する際、一定の条件を満たせば不動産取得税や登録免許税が軽減されます。しかしながら、この優遇を受けるためには住宅ローン控除の適用条件と同じく、物件が築25年以内である必要があります。

25年以上であっても耐震適合証明が取得できれば適用される点も住宅ローン控除と同じです。

 

④コンクリートが劣化しているリスクがある

マンションの寿命=コンクリートの寿命であるともいわれています。コンクリートが劣化して強度が保てなくなったマンションには住むことができなくなります。コンクリートの品質は年々改良され、今では非常に寿命が長いコンクリートも存在します。

当然、30年前、40年前に使用されていたコンクリートの品質は、今の新築マンションで使用されているコンクリートの品質に比べると強度や精度は劣りますが、コンクリートは風や雨に直接触れることで劣化していくため、外壁がタイル張りのマンションや、吹き付けであっても定期的に塗装、補修されているマンションであれば十分に長持ちさせることが可能です。

 

⑤資産価値が下がる可能性がある

「耐震診断の結果、耐震強度が不足しており、耐震改修が必要」といった診断が出てしまうと、売買取引の際の『重要事項説明書』に明記しなくてはならず、耐震改修を行えない場合、マンションの資産価値が下がってしまう可能性があります。


旧耐震基準マンションのメリット

①築浅・新耐震基準マンションよりも安い

住宅ローン控除が適用できないことに抵抗がある方が多く、住宅ローン控除や登録免許税の優遇措置を利用できない分、総支払額では数百万円の差が出てくるので、その分、旧耐震のマンションは価格を安く設定されている場合が多いです。

 

②立地条件のよいマンションが多い

今は新築マンションを建設するための用地の取得に苦戦しています。良い立地には既にマンションやビルが建設されており、新たなマンションを建設することができません。つまり、築年数が古いマンションの方が良好な立地に建てられていることが多いのです。

また、無理矢理、用地を仕入れて建てられたマンションなどは建物の形状がかなり複雑なことがありますが、敷地に余裕のある時に建設されたマンションの場合は敷地や建物の形状がきれいに整っていることが多いです。

 

③管理の現状を知ることができる

古いマンションには、その年月だけの歴史があります。隅々まで掃除が行き届いており、適切な修繕などが行われていれば、大切に扱われてきたことが一目でわかるでしょう。長い期間大切に扱われてきたということは、管理会社や管理組合がしっかり機能しているということです。

 

結論

旧耐震基準マンションであっても、立地が良く、管理が行き届いており、耐震強度の高い優良な物件も存在します。最初から旧耐震基準マンションを避けるのではなく、メリット・デメリットを把握した上で物件を選ばれてはいかがでしょうか。

築年数の古いマンションの場合は建物の傷み具合をチェックしたり、マンション全体の修繕履歴や長期修繕計画、マンション管理組合の総会議事録などをチェックすることにより、耐震診断の有無や管理状況を事前に把握することができます。

 

避ける人が多いからこそ、とても条件の良い物件に出会えるかもしれませんよ。





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山本 亮

住宅の設計、施工管理、建売用土地仕入れを経験した住宅のプロの目線で、お客様のお住まい探しをお手伝いさせて頂きます。また、10年前に新築一戸建てを購入し、現在はマンションに居住しておりますので、一戸建て・マンションそれぞれの良い点、悪い点など実際に住んでみて分かることなどもお伝えします。 私は代表者ですので、無責任な仕事は致しません!お一人お一人のお客様の為に責任をもって対応させて頂きます。

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